Actualités du Dispositif Pinel

Quelles charges à déduire sur les revenus fonciers ?

Quelles sont les charges déductibles sur les revenus fonciers ?

Dans le cadre d’une location immobilière, les propriétaires engagent certaines dépenses liées à la location de leur logement. Ces frais peuvent par exemple intervenir dans le cadre de travaux d’entretien ou dans la souscription d’assurances (loyers impayés, logements vacants…).

Dans le même temps, le bailleur génère des revenus liés à l’encaissement des loyers versés par les locataires. Si la balance dépenses engagées/rentrée locative est positive, alors les bénéfices générés seront considérés comme des revenus fonciers.

Les revenus fonciers doivent être déclarés par le propriétaire auprès de l’administration fiscale. Lors de la déclaration, il va pouvoir déduire de ce montant tous les frais et charges liés. Mais alors, quelles sont les conditions pour profiter de la déduction ? Quelles charges sont déductibles des revenus fonciers ? Quelles sont celles qui ne sont pas prises en compte ? Explications.

Quelles sont les conditions de déduction ?

Quelle que soit la nature des charges engagées, voici les conditions auxquelles vous devrez vous soumettre pour profiter de la déduction : D’abord, la dépense doit bien évidemment être engagée dans un logement locatif et avoir été effectuée au cours de l’année d’imposition. Les frais de 2018 ne seront donc pas déductibles pour 2019. Ensuite, tous les frais devront être justifiés auprès de l’administration fiscale. Pour cela, pensez à bien conserver les factures attestant de vos dépenses. Enfin, les frais et charges déductibles doivent être basés sur le montant des loyers hors charges. Si votre locataire vous verse 450€ de loyer mais que les charges sont de l’ordre de 50 €, seuls la part de 400€ sera prise en compte dans le calcul de la déduction.

Quelles charges sont non-déductibles ?

Avant d’effectuer un tour d’horizon des frais éligibles, il est nécessaire d’infirmer certaines idées reçues et écarter d’emblée, les frais non-déductibles. Ci-dessous, les cas des figures où la déduction ne s’opère pas :
  • Si les frais sont engagés dans un logement locatif vacant
  • Si vous gérez la disposition de votre résidence, qu’elle soit principale ou secondaire
  • Les travaux d’entretien ou de réparation qui concernent la reconstruction ou l’agrandissement du logement.
  • Les travaux réalisés dans des locaux autres que des logements
  • Les frais de taxes locatives (habitation, ordures ménagères), d’urbanisme, de TVA et les droits d’enregistrement
  • Les mensualités de prêt proposées dans le cadre d’un intérêt d’emprunt

Quels sont les frais et charges déductibles ?

Ci-dessous les frais et charges déductibles :
  • Les frais de gestion : correspondent à certaines dépenses d’administration et de gestion des logements (ex : rémunération des gardes et des concierges).
  • Les frais de gérance : il s’agit des rémunérations versées dans le cadre de la gestion administrative du bien. Il peut s’agir de frais engagés par un syndic ou société de gestion et qui concernent les différentes dépenses liées à la gérance (commissions, honoraires d’intermédiaires…).
  • Les frais de procédure : ce sont les sommes engagées dans le règlement de différents entre locataires et propriétaires. Les dépenses peuvent correspondre à des frais de notaire, d’avocat, d’huissier ou d’expert…
  • Les primes d’assurance couvrant les incendies, loyers impayés…
  • Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration : elles s’inscrivent dans le cadre de travaux effectués dans les logements. Il peut s’agir de constructions qui permettent de maintenir ou de remettre le bien en état.
  • Les dépenses engagées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires. Les déductions (ex : taxe d’enlèvement des ordures ménagères) interviennent dans le cas où le propriétaire n’a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire.
  • Les frais d’amélioration : ils correspondent aux éléments apportant une plus-value en terme de confort au logement (ex : installation d’un chauffage).
  • Les provisions pour charges de copropriété : la déduction concerne les propriétaires de biens en copropriété et chaque bailleur doit déduire l’ensemble des provisions de charges payées sur l’année précédente (pour 2019, les provisions versées en 2018). Les provisions déductibles correspondent aux frais de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes.
  • Certaines impositions telles que la taxe foncière, la taxe spéciale d’équipement, la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement…
  • Sont enfin déductibles, la totalité des intérêts des emprunts de vos revenus fonciers, contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation, l’amélioration ou la conservation (ex : paiement des droits de succession) du logement loué. La déduction porte sur les intérêts ainsi que les frais d’emprunt (ex : frais de constitution de dossier et d’inscriptions hypothécaires).
À noter que les intérêts d’emprunt sont déduits des revenus fonciers mais qu’ils ne peuvent en aucun cas constituer un déficit foncier.

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