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Pour bénéficier des avantages du dispositif de défiscalisation immobilière Pinel, il est nécessaire de respecter des conditions spécifiques à la loi Pinel. Les critères à respecter sont liés :
à l’état du logement
(neuf, VEFA, ancien)
à la zone géographique du logement
aux revenus des
locataires
au montant
des loyers
Quels logements sont éligibles à la loi Pinel ?
Les logements concernés par la loi Pinel et super Pinel sont les biens neufs ou en les biens immobiliers issus d’une vente en VEFA. L’objectif affiché est de relancer la construction de logement.
Outre la possibilité de bénéficier de la loi Pinel, l’investissement dans l’immobilier neuf dispose d’atouts conséquents en terme d’économie d’énergie, de qualité de construction et d’organisation des espaces de vie.
Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, les contribuables devront acquérir un bien dans une zone éligible Pinel :
Zone A Bis | Zone A | Zone B
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Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux de la Loi Pinel en 2022, les contribuables devront acquérir un bien dans une zone éligible Pinel :
Zone A Bis | Zone A | Zone B
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Pour être éligible à la loi Pinel et pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal lié à ce dispositif de défiscalisation, des plafonds de loyers et de ressources des locataires ont été définis par le gouvernement. Le but de ces plafonds loi Pinel est de s’assurer que les logements locatifs seront effectivement loués au public souhaité, c’est à dire une population aux loyers trop élevés pour accéder à l’habitat social mais ayant du mal à trouver une location sur le marché privé.
Les conditions de la loi Pinel liées aux revenus des locataires
Les logements acquis dans un programme immobilier en loi Pinel doivent être loués à des personnes dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond. Ces plafonds ont été revus à la hausse par rapport à l’ancien dispositif Duflot, afin de permettre à plus de familles de pouvoir se loger.
Les plafonds de ressources des locataires en fonction de la zone Loi Pinel du bien immobilier
| Composition du foyer des locataires | Zone A Bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € | 31 892 € |
| Couple | 64 976 € | 43 475 € | 47 321 € | 42 588 € |
| Personne seule ou en couple avec 1 personne à charge | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € | 51 215 € |
| Personne seule ou en couple avec 2 personnes à charge | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € | 61 830 € |
| Personne seule ou en couple avec 3 personnes à charge | 120 995 € | 110 753 € | 80 816 € | 72 735 € |
| Personne seule ou en couple avec 4 personnes à charge | 136 151 € | 124 630 € | 91 078 € | 81 971 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5ème | + 15 168 € | + 13 886 € | + 10 161 € | + 9 142 € |
Les conditions loi Pinel liées aux loyers
La défiscalisation est octroyée à l’investisseur en échange du respect d’un plafond de loyer. Une simple simulation d’investissement Pinel montre que ce plafonnement permet d’obtenir un bon rendement locatif. Pour le législateur, il s’agit uniquement de ne pas faire flamber les prix de la location.
Par ailleurs, le loyer moyen au m² est ajusté en fonction de la zone géographique d’implantation du logement. Un coefficient multiplicateur s’applique aux barèmes présentés ci-dessous pour calculer le montant des loyers.
Barême 2021 des plafonds de loyer Pinel
Plafonds de loyer loi Pinel par mètre carré (charges non comprises), pour les investissements locatifs en loi Pinel pour les baux conclus ou renouvelés en 2017.
| Coefficient | Zone A Bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
|---|---|---|---|---|
| Prix au m² (2024) | 18.89€ | 14.03 € | 11.31 € | 9.83 € |
Le coefficient multiplicateur correspond à 0,7 + 19/S (S= surface utile du logement).
Il est important de noter qu’il ne peut pas être supérieur à 1,2 (si le calcul résulte en un coefficient multiplicateur supérieur à 1,2 on utilise alors simplement la valeur 1,2 pour ce coefficient).
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L’éligibilité à la loi Pinel dépend du respect des plafonds de la loi Pinel : les plafonds de ressources et de loyer qui sont revalorisés chaque année. Le plafond de loyer Pinel est le montant maximum auquel le logement Pinel peut être loué.
Calcul des plafonds Pinel
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Il est intéressant de noter qu’à l’instar des précédents dispositifs fiscaux, la loi Pinel permet également de disposer d’avantages fiscaux en se portant acquéreur de biens anciens.
Il est possible de bénéficier de la loi Pinel ancien dans la mesure ou le logement bénéficie de travaux de rénovation important qui lui permettent d’atteindre des performances énergétiques élevés.
Les logements anciens doivent obtenir un label pour donner droit à la réduction d’impôts.
