2022 : LOI PINEL ET PINEL+. CE QU’IL FAUT SAVOIR pour 2023.

Il est plus que jamais temps de s’intéresser à la loi Pinel. En ce début d’année, les mesures fiscales 2022 changent. Et bien sûr, ça commence par une revalorisation de 1,4% pour l’imposition sur le revenu 2021. Du coup, pour ce qui est du dispositif Pinel, il est intéressant de faire le point sur les avantages de défiscalisation qu’elle offre. La Loi de finances N°2021-1549 du 1er décembre 2021 apporte quelques changements au niveau de la défiscalisation immobilière. La Loi Pinel changera dès l’année prochaine. Mais une loi Pinel+ permettra de garder des taux attractifs à la même hauteur que ce que vous pouvez avoir aujourd’hui. Mais alors :

  • Qu’en est-il de la loi Pinel pour l’année 2022
  • Quelle peut-être la projection pour 2023 et 2024 avec la loi Pinel+ ?
  • Est-ce que ce dispositif Pinel plus permettra toujours une défiscalisation avantageuse?

Afin de répondre à toutes ces questions, il est essentiel de faire le tour du marché immobilier. Voici une analyse pour l’année 2021 ainsi qu’une projection pour 2022 et au-delà, en 2023 et 2024 avec la probable loi Pinel+.

Marché Immobilier 2021 et projection 2022

2021 aura été une année de rebond. L’immobilier résiste à tout, surtout au Covid.

2021, un record de transactions

En effet, les notaires de France et la Fnaim – Fédération Nationale de l’Immobilier – annonce une augmentation des transactions de logements, qui s’élèverait à 1,2 millions soit 14.5% de plus que la période précédente. Un résultat en net hausse par rapport à 2019 et surtout 2020.
Toutefois, l’avenir semble compliqué.

La pénurie de biens

Toujours d’après les notaires de France, les transactions immobilières devraient chuter. Cette chute s’explique par plusieurs facteurs :

  • Une hausse des prix de biens immobiliers (+7% en 2021)
  • Une rareté des biens immobiliers dans certaines zones

Ces 2 facteurs peuvent s’expliquer par le Covid et le développement du télétravail. Les français désireux de s’éloigner des grandes villes et leur hyper-centre, migrent dans des zones plus vertes. Cela est rendu possible par la crise sanitaire et les nouvelles habitudes de travail.
Ainsi, il sera difficile de trouver des logements dans certaines zones, et cela se traduit inévitablement par une flambée des prix au m2, comme le montre la carte ci-dessous.

Prix des appartements en France

Immobilier et marché du neuf, les chiffres 2021

Publiés en Janvier 2022 dans la note N°428 sur le site des statistiques du développement durable du gouvernement, les chiffres du marché du neuf inquiètent. Sur le dernier trimestre 2021, les logements autorisés régressent de 3.9% par rapport à la période précédente. Sur l’ensemble de l’année, c’est 471 000 logements qui ont été autorisés. Si on compare sur les 12 mois avant la crise sanitaire (de 03/2019 à 02/2020), les logements autorisés sont en légère hausse de 3%.

Pour ce qui est des logements collectifs ou en résidence, en 2021, ce sont 31400 logements de plus que 2020, soit une progression de 13.7%.

La rareté des logements neufs induit une hausse des prix de l’ancien. Hausse qui est d’autant plus importante que les stocks s’épuisent.

En France, le secteur immobilier et la construction de logements sont portés par la défiscalisation de la loi Pinel, dès lors que pas moins de 50% des ventes du neuf bénéficient de cette défiscalisation, si on en croit le FPI, la Fédération Promoteurs Immobiliers.

Prolongation du dispositif Pinel

C’est l’article 168 de la loi de finances 2021 qui précise une prolongation de la loi Pinel jusqu’en 2024. Toutefois, il précise aussi que les taux de réduction d’impôts seront aussi revus à la baisse. Il apparait donc que l’année 2022 soit la dernière année pour profiter pleinement de réduction d’impôts des plus avantageuses.
Le CEDEF – le Centre de documentation Economie Finances – rappelle que pour bénéficier du dispositif Pinel, il y a quelques conditions qui ont changé au fil du temps. Par exemple, le dispositif Pinel n’est plus possible sur des habitations individuelles.

Conditions d’investissement pour une réduction d’impôts Pinel en 2022

Comme nous le disions plus haut, il y a des conditions pour bénéficier du dispositif Pinel. Notamment :

Cette dernière condition influence grandement l’avantage fiscal. En effet, la réduction d’impôts est croissante et sur la durée de l’engagement.

Quel est l’avantage fiscal en 2022 ?

La réduction d’impôts est donc répartie sur la durée initiale de location, avec une déduction complémentaire en cas de prorogation. Toutefois, elle ne peut excéder 300 000 Euros et un plafond de 5 500 Euros par mètre carré.

  • 12 % de déduction du prix d’achat du bien immobilier en cas de location sur 6 années.
  • 18 % de déduction du prix d’achat du bien immobilier en cas de location sur 9 années.
  • 21% de déduction du prix d’achat du bien immobilier en cas de location sur 12 années.

Rappelons aussi que les SCPI – Société Civile de Placement Immobilier – bénéficient de ces mêmes avantages.

Plus d’informations sur les avantages de la Loi Pinel

Du changement pour les plafonds de loyer

Depuis Janvier 2021, le Pinel breton, qui consiste à une expérimentation du Pinel avec modulation des plafonds de loyers par commune, est en place. Cette expérimentation durera jusqu’à fin 2024, à l’instar du « Pinel national ». Ce dernier devrait d’ailleurs subir en 2023 des changements et se rapprocher du dispositif actuellement en test en Bretagne.

Pinel et Pinel+ en 2023 ?

C’est le CEDEF qui pose la question. Comme nous vous l’indiquions les taux de réduction d’impôts du dispositif Pinel seront revues à la baisse en 2023 et 2024.

Réduction d’impôts revue à la baisse

En 2023, les taux de réduction d’impôts donc revus à la baisse

  • 10,5 % de déduction du prix d’achat du bien immobilier en cas de location sur 6 années.
  • 15 % de déduction du prix d’achat du bien immobilier en cas de location sur 9 années.
  • 17,5% de déduction du prix d’achat du bien immobilier en cas de location sur 12 années.

Néanmoins, un nouveau dispositif Pinel+ permettra le maintien des taux actuels.

Pinel+ taux maintenus à titre dérogatoire

Oui, mais…

Cela dépendra de quelques zones. C’est les communes qui décideront ainsi des quartiers prioritaires qui auront donc droit au maintien des taux grâce à la Pinel+.

Mais encore, des critères énergétiques et de qualité permettront de conserver les taux actuels. C’est le ministère de la transition écologique qui a annoncé ce Pinel+ dans un article intituler « Habiter la France de demain ».

Ainsi, bénéficieront de la Pinel+, les habitations qui auront les critères suivants :

  • Une surface minimale de :
    • 28m2 pour un T1
    • 45m2 pour un T2
    • 62m2 pour un T3
    • 79m2 pour un T4
    • 96m2 pour un T5
  • Un espace extérieur obligatoire
  • Une double exposition à partir du T3

Taux de réduction d’impôts pour 2024

En 2024, les taux de réduction d’impôts seront encore revus à la baisse

  • 9 % de déduction du prix d’achat du bien immobilier en cas de location sur 6 années.
  • 12 % de déduction du prix d’achat du bien immobilier en cas de location sur 9 années.
  • 14% de déduction du prix d’achat du bien immobilier en cas de location sur 12 années.
  •  

Conclusion

Si on ne peut affirmer que l’année 2022 sera une transition pour la loi Pinel, on peut sans trop se tromper dire que c’est la dernière année qu’elle proposera les mêmes avantages fiscaux pour investir dans le neuf. Face à un marché de l’immobilier tendu, avec des permis de construire donnés au compte-goutte, investir dans certaines zones risquent d’être compliqué.

Mais pire, ce sport national français, qui consiste à inventer des normes, que ce soit au niveau national ou local, rendent les choses encore plus difficiles. Ces normes restent une entrave à l’investissement poussé par une défiscalisation avantageuse. J’en veux pour preuve les critères obligatoires pour obtenir la Pinel+. D’ailleurs, pour enfoncer encore plus le clou, Les conditions de la Pinel+ pourraient se durcir, comme le souligne le président de FPI France dans son éditorial du 13 janvier dernier.

On assiste à un paroxysme de la norme, sous toutes ses formes. Un décret n’est pas encore publié qu’il est déjà dépassé par de nouvelles normes locales. Ainsi le projet de décret Pinel +, qui prévoit des tailles de logements minimales, doit sans doute être jugé encore trop permissif par certains élus locaux puisque des chartes imposent déjà des surfaces minimales non par logement, mais pour chacune des pièces qui le compose.
Pascal Boulanger, Président FPI France

En avril, l’échéance des élections présidentielles seront déterminantes pour l’immobilier du neuf. De plus, l’ancien subira des effets collatéraux. Espérons alors qu’un nouveau ministère en charge du logement, sera un ministère de plein exercice, et qu’il proposera des mesures avantageuses, pour permettre à des français d’investir dans l’immobilier. Nous l’avons bien vu ces dernières années. 50% des investissements sont fait grâce à la loi Pinel. Après 2022, la loi Pinel ne sera plus si avantageuse si rien ne change, tuée par les normes.