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Le gouvernement Philippe songe à augmenter les droits de mutation. Mais comment se décomposent ces derniers ? Si ce projet de réforme aboutit, il augmenterait les ressources financières des départements, mais constituerait un nouveau coup dur pour les propriétaires ou futurs propriétaires. Pour autant, il existe quelques moyens de faire baisser les frais de notaire.
S’il ne s’agit pour l’instant que d’un projet de réforme non acté, les droits de mutation à titre onéreux ou droits d’enregistrement (communément appelés « frais de notaires ») pourraient néanmoins passer de 4,5 à 4,7% du prix de vente. Les droits de mutation (à titre onéreux) désignent les taxes fixées par le Trésor Public, que les acquéreurs doivent régler à l’occasion de toute vente de biens immobiliers situés en France. Ce pourcentage sur lequel porterait la réforme n’inclut pas la totalité des droits de mutation, mais seulement la part prélevée par les départements (« la part départementale »).
Or, contrairement à l’idée souvent répandue, les notaires collectent la majeure partie des droits de mutation pour le compte du Trésor Public et non pour eux-mêmes. Ainsi, lors d’une transaction immobilière (par exemple en loi Pinel 2019), le notaire perçoit des émoluments compris entre 1,3% et 1,5% du prix du bien immobilier.
Depuis quelques années, les collectivités territoriales reçoivent moins d’aides de l’Etat. L’idée d’augmenter les droits de mutation vise à améliorer les ressources financières des départements. Si cette réforme est adoptée, ces derniers auraient donc la possibilité d’augmenter ces droits de mutation s’ils le souhaitent… ce qui risque d’être le cas ! D’abord, parce qu’en 2014, la plupart des départements avaient choisi d’augmenter leurs droits de mutation, passant de 3,5 à 4,5% (seuls l’Indre, l’Isère, le Morbihan, la Martinique et Mayotte n’avaient pas augmenté cet impôt). Ensuite, cela compenserait le manque à gagner causé par la suppression de la taxe d’habitation.
D’après le gouvernement, l’augmentation des droits de mutation pourrait rapporter entre 470 et 500 millions supplémentaires par an aux départements.
Après la réforme de l’ISF, devenu l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et ne taxant plus que le seul patrimoine immobilier, le projet de réforme (et d’augmentation) de la taxe foncière, l’augmentation des droits de mutation serait un nouveau coup dur pour les détenteurs d’un patrimoine immobilier. Elle ferait vraisemblablement baisser le nombre de transactions immobilières. Cela pénaliserait d’autant plus les acquéreurs modestes, surtout après la réforme du prêt à taux zéro (PTZ).
Lorsque le patrimoine immobilier a vocation à rester dans le giron familial, plusieurs mécanismes permettent de diminuer les frais de notaire en cas de vente immobilière. Par exemple le démembrement d’un bien immobilier entre ascendants et descendants. Ou encore si une donation porte sur un terrain à bâtir : dans ce cas, une exonération temporaire des droits de mutation s’applique jusqu’à 100 000 euros entre ascendants et descendants en ligne directe (le donataire doit alors construire sa résidence principale sur le terrain dans un délai de 4 ans suivant la donation). Enfin, la donation entre époux ou via un contrat de mariage permet de limiter les droits de mutation portant sur le patrimoine immobilier en cas de décès.
Quand la vente porte sur un ensemble immobilier et/ou un montant conséquent, la rémunération du notaire peut également faire l’objet d’une remise de 10% quand le prix du bien immobilier dépasse 150 000 euros. Cette remise s’élève à 40% maximum, applicable à la part d’émolument calculée sur les tranches d’assiettes supérieures ou égales à 10 millions d’euros pour certaines catégories de ventes immobilières (par exemple des bureaux ou des logements sociaux).
N’hésitez pas à en apprendre davantage sur le calendrier fiscale 2019.
