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Vous souhaitez investir dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation tout en construisant votre patrimoine immobilier ? C’est possible dans le cadre de la loi Pinel. Le régime Pinel a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2024 et s’adresse à tous les contribuables français. Vous ne savez pas où investir? Ni quelle zone privilégier? Retrouvez ici toutes les informations nécessaires pour investir dans une opération loi Pinel zone A bis.
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière mis en place par le gouvernement français en 2014. Remplaçante du dispositif Duflot, la loi Pinel en reprend les principaux fondements tout en y apportant plusieurs aménagements. Pour bénéficier des avantages fiscaux, le logement devra être loué nu et pour un usage d’habitation principale. Comme dans le cadre de la loi Duflot, un investissement dans un logement neuf dans une des zones éligibles est nécessaire pour bénéficier du dispositif. L’achat d’un logement réhabilité dans le but d’atteindre des performances énergétiques proches du neuf, à savoir conforme à la Réglementation Thermique Pinel en vigueur RT 2012, est également possible.
La loi Pinel présente deux nouveautés majeures par rapport au dispositif Duflot. Premièrement le propriétaire foncier est autorisé à louer son bien à ses ascendants ou à ses descendants. Deuxièmement il est libre de choisir la durée de son engagement locatif. En effet, l’avantage fiscal est proportionnel en fonction de l’engagement locatif du propriétaire : 12% de réduction d’impôt pour un engagement locatif de 6 ans, 18% de réduction d’impôt pour un engagement locatif de 9 ans et enfin 21% de réduction d’impôt pour un engagement de mise en location de 12 ans.
Attention cependant à bien respecter les limites imposées. L’avantage fiscal ne peut s’appliquer que sur deux logements maximum par année, et pour un montant maximum d’investissement de 300 000 €. Les investissements en loi Pinel sont donc généralement des achats de petites surfaces, majoritairement des studios, T1 ou T2. Par ailleurs, la réduction fiscale est comprise dans l’enveloppe globale de 10 000 € par an accordée au titre des niches fiscales.
Un coup de pouce supplémentaire est accordé par l’état dans le cadre d’une donation. En effet, un abattement exceptionnel de 100 000 € est accordé pour les donations aux enfants et aux petits-enfants s’ils souhaitent acquérir un logement neuf dans le cadre de la loi Pinel.
Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, les contribuables devront acquérir un bien dans une zone éligible Pinel :
Zone A Bis | Zone A | Zone B
1° moteur d’éligibilité Pinel par zones
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Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux de la Loi Pinel en 2022, les contribuables devront acquérir un bien dans une zone éligible Pinel :
Zone A Bis | Zone A | Zone B
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Le gouvernement a divisé le territoire national en zones en fonction de l’état du marché locatif. L’objectif principal des dispositifs de défiscalisation immmobilière de type loi Pinel est de développer une offre locative dans des zones dites tendues. Une zone tendue se définit comme une zone où la demande de logements est supérieure à l’offre proposée. Dans ces zones, les locataires ont des difficultés à trouver des logements. Le dispositif Pinel permet ainsi de contrôler l’offre locative proposée en mettant sur le marché de nouveaux biens destinés exclusivement à la location et à l’habitation principale.
La loi Pinel permet également de maîtriser le montant des loyers en évitant toute dérive spéculative. En effet, les logements loués dans le cadre de la loi Pinel doivent respecter un plafond maximum de loyer. Ces logements neufs ne sont ainsi pas réservés à une élite mais au contraire accessibles au plus grand nombre.
Les programmes Pinel ne sont éligibles que dans les zones les plus tendues. Ces zones, au nombre de trois, sont définies en fonction du degré de tension sur le marché locatif. Il s’agit des zones A bis, A et B1. Les zones B et C, considérées comme zones non tendues au niveau de l’offre locative, ne sont pas concernées par le dispositif de loi Pinel. La zone A bis regroupe les endroits où le marché locatif est le plus tendu et où il est le plus difficile pour un particulier de se loger.
Le système de zonage est organisé par départements. La loi Pinel zone A bis correspond à Paris et sa proche banlieue. 6 départements sont concernés : Paris (75), les Yvelines (78), les Hauts-de-Seine (92), la Seine-Saint-Denis (93), le Val-de-Marne (94) et le Val-d’Oise (95).
Pour chaque département, une liste exhaustive de villes a été définie. Paris et 76 communes d’Île-de-France ont été identifiées.
Paris (75) : Paris
Yvelines (78) : Chatou, Le Chesney, Croissy-sur-Seine, Maisons-Laffitte, Marly-le-Roi, Le Pecq, Rocquencourt, Saint-Germain-en-Laye, Vélizy-Villacoublay, Versailles, Le Vésinet, Viroflay
Haut-de-Seine (92) : Antony, Asnières-sur-Seine, Bagneux, Bois-Colombes, Boulogne-Billancourt, Bourg-la-Reine, Châtenay-Malabry, Châtillon, Chaville, Clamart, Clichy, Colombes, Courbevoie, Fontenay-sous-Bois-aux-Rose, Garches, La Garenne-Colombes, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Malakoff, Marnes-la-Coquette, Meudon, Montrouge, Nanterre, Neuilly-sur-Seine, Le Plessis-Robinson, Puteaux, Rueil-Malmaison, Saint-Cloud, Sceaux, Sèvres, Suresnes, Vanves, Vaucresson, Ville-d’Avray
Seine-Saint-Denis (93) : Aubervilliers, Bagnolet, Les Lilas, Montreuil, Neuilly-Plaisance, Pantin, Le Pré-Saint-Gervais, Le Raincy, Saint-Denis, Saint-Ouen, Villemomble
Val-de-Marne (94) : Arcueil, Bry-sur-Marne, Cachan, Charenton-le-Pont, Fontenay-sous-Bois-sous-Bois, Gentilly, l’Haÿ-les-Roses, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Nogent-sur-Marne, le Perreault-sur-Marne, Saint-Mandé, Saint-Maud-des-Fossés, Saint-Maurice, Villejuif, Vincennes
Val-d’Oise (95) : Enghien-les-Bains
En fonction de la zone d’investissement concernée, les conditions de plafond de ressources des locataires et de plafond des loyers à respecter sont différents. Les plafonds de loyer et de revenus sont revus chaque année et légèrement augmentés.
Les conditions de ressources à respecter par le locataire sont fonction de la composition du foyer. Le plafond à ne pas dépasser en zone A bis est de 38 465 € pour une personne seule et de 57 489 € pour un couple. Les plafonds augmentent ensuite en fonction du nombre de personnes à charges : 75 361 € pour une personne seule ou un couple avec une personne à charge, 89 975 € avec deux personnes à charge, 107 053 € avec 3 personnes à charge et 120 463 € pour 4 personnes à charge. Chaque personne à charge supplémentaire augmentera le plafond de ressources pour une personne seule ou un couple de 13 421 € supplémentaires.
Pour les baux conclus ou renouvelés, le plafond de loyer pour la loi Pinel zone A bis est de 17,43 € hors charges par mètre carré. Étant situé sur Paris et la région parisienne, le plafond de loyer en zone A bis est le plus élevé de toutes les zones afin d’éviter le décalage entre les loyers en loi Pinel et les loyers proposés sur le marché. Des disparités trop importantes entre loyers Pinel et hors Pinel pourraient fausser le marché de la location immobilière et créer une bulle spéculative.
Il est à noter qu’un coefficient multiplicateur peut s’appliquer. Le plafond des loyers peut être augmenté en fonction de la taille du logement. Ce coefficient multiplicateur est calculé de la manière suivante : 0,7 + (19 / Surface du logement). Ce coefficient ne peut pas excéder 12 et est arrondi à la deuxième décimale.
Par exemple, pour un logement de 50 m² en loi Pinel zone A bis, le coefficient multiplicateur sera de : 0,7 + 19/50 = 1,08
Le plafond maximum de loyer sera donc : 17,43 € x 1,08 = 18,82 €
Certains propriétaires fonciers sont réticents à acheter un bien en loi Pinel zone A bis sur Paris et en Île-de-France. Le prix de l’immobilier neuf y est particulièrement élevé et un investissement locatif peut y apparaître comme peu rentable. Cela s’avère pourtant être un choix très judicieux.
Un achat locatif en loi Pinel zone A bis est un gage de sécurité. Zone la plus tendue au niveau du marché locatif, la demande y est très importante. De nombreux propriétaires peu scrupuleux en profitent pour mettre en location des appartements mal entretenus, voire insalubres, à des niveaux de loyers très élevés. Les bien loués en loi Pinel sont des logements neufs ou réhabilités répondant à la dernière norme énergétique RT 2012. Ces biens sont rares sur le secteur et recherchés par les futurs locataires, d’autant plus que le plafonnement des loyers leur garantit un loyer décent. Le risque de vacance locative est donc réduit au minimum avec un investissement Pinel en zone A bis.
Les loyers sont plafonnés dans le cadre du dispositif Pinel, mais ils sont également alignés au marché locatif hors Pinel. Un bien acheté dans le cadre du dispositif Pinel en zone A bis peut donc être loué à un montant supérieur aux autres zones.
Or il existe parfois peu de différence de prix d’achat au m² dans le neuf entre une ville de la zone A bis et une ville très cotée de la zone A voire de la zone B1. Par exemple, on pourra trouver des biens en dispositif Pinel avec des prix d’achat au m² assez similaires dans des villes comme Bois-Colombes, Lyon ou Annecy. Ces villes sont pourtant respectivement classées en zones A Bis, A et B1. Les plafonds de loyer maximum autorisés dans ces villes dans le cadre d’un dispositif Pinel présentent des écart significatifs : 17,43 €/m² en zone A bis, 12,95 €/m² en zone A et 10,44 €/m² en zone B1. La rentabilité du bien acheté en loi Pinel zone A bis sera donc plus intéressante pour un montant investi quasi équivalent.
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En plus de la sécurité et de la rentabilité optimisée, un investissement en loi Pinel dans la zone A bis offre un potentiel intéressant de valorisation du bien au futur acquéreur. Bien qu’ayant déjà connu une croissance significative, le marché de l’immobilier francilien reste attractif. Le potentiel de valorisation du bien sera d’autant plus important sur les communes de la zone où un phénomène de rattrapage des prix risque d’intervenir dans les années futures. Avec le développement des moyens de transport sur le Grand Paris et la saturation de l’offre locative sur Paris intra-muros, toutes les communes de la zone A bis vont être amenées à se développer. Les terrains constructibles vont devenir de plus en plus rares sur cette zone. Par conséquent, les biens neufs présentant les dernières normes énergétiques seront recherchés et valorisés dans les années futures.
La zone A bis est une zone à privilégier pour un investissement en loi Pinel. Un achat locatif dans cette zone limitera au maximum le risque de vacance locative. En choisissant avec attention un programme dans une des villes de la zone où le prix au mètre carré reste peu élevé, le rendement sera également au rendez-vous. Investir dans un programme loi Pinel zone A bis apportera donc l’assurance d’optimiser le ratio rendement/risque de votre projet immobilier locatif. Enfin cette zone très recherchée propose une perspective de valorisation conséquente en cas de revente du bien. Les possibilités de constructions neuves y seront de plus en plus rares dans les années à venir et les biens de qualité recherchés.
