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Peut-on investir dans l’immobilier sans apport avec la Loi Pinel ?

Les contribuables sont largement attirés par cette Loi Pinel qui met en avant un dispositif de défiscalisation très attractif. De nombreux consommateurs souhaitent toutefois procéder à une acquisition sans un apport.

Ne pas négliger le choix du bien immobilier pour investir

Contrairement aux idées reçues, il est tout à fait envisageable d’investir dans un bien immobilier sans avoir une somme disponible sur une solution d’épargne ou le compte bancaire. Vous devez accorder une attention spécifique au logement qui bénéficiera de ce procédé. Pour cela, il est impératif de miser sur des quartiers et des villes où la demande locative est forte. Vous serez certain qu’il aura les capacités d’attirer les clients, mais ils s’attarderont longuement sur l’état général.

 

S’il est vrai qu’un investissement sans apport restreint vos choix sur le marché, il n’exclue pas la possibilité de réaliser une bonne affaire pour autant. À vous d’être judicieux dans votre stratégie et de suivre quelques grands principes de base :

  • Cibler un bien éligible à la loi Denormandie : si vous avez une capacité d’apport, vous pouvez faire l’acquisition d’un bien éligible au dispositif et bénéficier de réductions fiscales avantageuses.
  • Choisir le bon emplacement : n’hésitez pas à vous renseigner sur les villes où il est bon d’investir. Certaines agglomérations sont considérées comme « porteuses » et offrent des taux de rendement locatifs plus performants que d’autres. Vous pouvez par exemple choisir des villes comme Paris, Toulouse, Nantes ou Lyon qui ont des performances intéressantes.
  • Favoriser les petites surfaces : cibler un bien d’une petite surface est un bon moyen de réduire les coûts d’investissement. Pour sécuriser au maximum votre achat et n’hésitez pas à investir dans un bien issu de logements groupés, de type résidence étudiante ou maison de retraite. Ces structures répondent généralement à une forte demande locative, ce qui réduit les chances de voir son logement inoccupé.

 

Les banques se focaliseront sur les possibilités offertes par le logement

Par conséquent, prenez en compte tous les coûts annexes à savoir le chauffage, l’isolation, les différentes taxes, les dépenses énergétiques, les travaux des parties communes à envisager… Tous ces éléments vous donnent une vision d’ensemble très appréciable, mais les établissements bancaires se focaliseront surtout sur votre profil. Vos revenus seront étudiés sous toutes les coutures, ce sera aussi le cas pour vos emprunts en cours, votre profession, la capacité d’endettement… En parallèle, ils s’attarderont sur le bien immobilier et notamment les avantages que vous aurez la possibilité d’obtenir grâce à cette Loi Pinel.

La Loi Pinel vous permet d’emprunter de l’argent sans apport

Le remboursement du crédit pourra être effectué par les loyers surtout si vous n’avez pas d’apport, mais il sera nécessaire de mettre en avant un très bon profil. Dans ces conditions, les banques auront plus de facilité pour vous accorder ce prêt. N’oubliez pas de négocier votre emprunt, car les taux en vigueur depuis Janvier 2016 sont particulièrement attractifs. Cela vous donne les moyens de réduire les coûts et donc de réaliser des économies non négligeables. De plus, il est tout à fait possible de confronter les différentes offres afin de sélectionner la meilleure.

De ce fait, investir sans apport, c’est envisageable grâce à la réduction d’impôt et aux loyers. Ils permettent de financer une grande partie du prêt.

Négociez votre crédit

Si les taux des crédits immobiliers sont actuellement bas et permettent d’obtenir un crédit intéressant, pensez néanmoins à négocier votre prêt.  Ainsi, et outre le taux du crédit en lui-même que vous propose la banque, soyez particulièrement attentif vis-à-vis du coût de l’assurance emprunteur, du montant des mensualités, de la durée du crédit et si ce dernier est à taux fixe ou variable. Bien que votre pouvoir de négociation soit moindre que si vous disposiez d’un apport, vous pouvez néanmoins faire jouer la concurrence entre banques ou vous adresser à un courtier immobilier, afin d’obtenir le crédit le moins cher possible.  

Exploitez l’arsenal législatif facilitant l’accession à la propriété

Étudiez les différents prêts facilitant l’accession au logement, comme le prêt à taux zéro (PTZ+), le prêt employeur ou le 1% logement. Si vous disposez d’un Plan d’Epargne Logement (PEL) ou d’un Compte d’Epargne Logement (CEL), ces derniers vous permettent de bénéficier d’un taux d’emprunt  avantageux si vous remplissez les conditions requises.  

Quels taux d’imposition pour un investissement locatif  ?

À ce jour, les taux d’emprunts sont relativement faibles. Ils correspondent à moins de 1% sur 10 ans et 1.20% sur 15 ans. Ensuite, il faut savoir que les intérêts issus des prêts bancaires sont déductibles des loyers perçus.

Une fois ces déductions faites, les bénéfices tirés de vos revenus fonciers ou BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) dans le cas d’une location meublée, sont imposables. Á cela s’ajoutent les CGS (Contribution Sociale Généralisée) et CRDS (Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale) qui sont de l’ordre de 17.2%.

 

Quels frais pour un emprunt immobilier ?

  • Le remboursement du crédit : dans le cadre d’un prêt amortissable, vous devrez rembourser mensuellement la somme contractée auprès de votre banque.
  • L’assurance des emprunteurs (ADE) : facultative, elle n’en reste pas moins vivement conseillée, d’autant plus qu’elle est généralement réclamée par l’organisme de crédit. Elle correspond à la garantie du prêt et couvre les risques de décèsd’invalidité et dans certains cas, de perte d’emploi. Si vous souscrivez à une assurance, les frais liés seront intégrés au coût total du crédit mais ne seront pas pris en compte dans le calcul des taux d’intérêt.
  • Les frais de notaire : chaque processus d’emprunt immobilier doit se conclure par un passage chez le notaire. Ces frais représentent généralement 2% du coût de l’emprunt.
  • Les frais de garantie : ils sont réclamés par les banques pour se prémunir contre d’éventuels impayés. On compte 3 types de garanties, le privilège de prêteur de deniersl’hypothèque et la caution.
  • Les frais de dossier de prêt : Ils oscillent entre 0.4 % et 1 % du montant du prêt et peuvent être négociés.
En fonction de votre investissement, le banquier va alors calculer votre taux d’endettement (généralement autour de 30%) ainsi que votre reste à vivre. Le reste à vivre correspond à la somme qu’il vous reste une fois que tous les frais mensuels ont été réglés.  

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