Lors de la création du bail | Réagir face aux impayés | Les solutions pour le locataire | Les solutions pour le propriétaire
La réalisation de votre investissement locatif en loi Pinel implique la mise en location du bien acquis et la perception des loyers constitue l’élément majeur de votre stratégie d’investissement. Vous devrez donc compter sur la bonne tenue des paiements des loyers et des charges convenus selon les termes du bail.
S’il reste relativement rare (moins de 1%), le risque de non-paiement des loyers de la part du locataire est présent. Cela devient un véritable manque pour le propriétaire, contraint de son côté payer ses charges. Faire face à plusieurs loyers impayés constitue donc une nuisance considérable au rendement locatif de votre investissement Pinel.
Vous vous trouvez dans une situation de loyers impayés ? Quels sont les bons réflexes à avoir ? Quelles solutions existent ? Avez-vous la possibilité d’expulser rapidement votre locataire ?
Explications.
Il existe quelques astuces pour se protéger des impayés lors de la constitution du bail de location.
La clause résolutoire est appliquée dans de nombreux baux et permet au propriétaire de pouvoir résilier (sous l’intervention d’un juge) un contrat en cas de défaut de paiement de loyers, des charges ou garanties par le locataire.
Exiger un dépôt de garantie lors de la signature du bail peut être un bon moyen de se prémunir des risques d’impayés. Elle correspond au montant de deux mois de loyers hors charges et est versée par le locataire lors de son arrivée.
À la fin du bail, le propriétaire restitue la garantie au locataire, si ce dernier n’a pas manqué au paiement des loyers et qu’il n’a pas effectué de dégradation dans le logement.
La solution la plus répandue consiste à demander une caution au locataire. L’un de ses proches (ami ou parent) se porte alors garant du versement des loyers. En cas d’impayés, vous pouvez alors demander au garant de payer le loyer.
Il existe deux types de caution :
Le recours à une Assurance Loyers Impayés présente l’avantage d’être déductible sur les revenus fonciers. Ce type d’assurance peut être souscrit chez la plupart des assureurs et couvre le propriétaire contre plusieurs risques relatifs à son investissement locatif :
Dans le cas de loyers impayés, l’assureur engagera une procédure de recouvrement et réclamera au locataire le versement des sommes dues.
Les caisses d’allocations familiales (CAF ou sécurité Sociale agricole) considèrent généralement qu’il y a impayé lorsque la dette du locataire est supérieure à la somme de 2 mois de loyers hors charges. Par exemple, si votre occupant vous verse un loyer de 450€ avec 30€ de charges mensuelles, alors l’impayé sera constaté à partir de 840€ de dettes. (420€ de loyers hors charges multiplié par 2).
Si votre locataire dépend de l’une de ces caisses d’allocations, vous devrez prévenir l’organisme auquel il est rattaché pour qu’une procédure d’impayé soit mise en place.
Il n’est pas toujours simple d’avoir les bons réflexes dans une telle situation. Les sentiments de colère et d’incompréhension doivent être mis de coté pour préparer au mieux votre stratégie de remboursement.
Avant de saisir les tribunaux, vous devrez tenter de trouver un accord à l’amiable avec votre locataire. Après 2 mois d’impayé, ne laissez pas la situation s’envenimer et contactez votre locataire (mail, téléphone, visite au domicile…), afin d’obtenir le remboursement des loyers non acquittés.
Plusieurs solutions peuvent alors être proposées pour tenter de trouver un accord :
Si vous parvenez à trouver un terrain d’entente, n’oubliez pas de formuler les termes de votre accord sur un document écrit, daté et signé par vous et votre locataire.
Contactez la personne garante du bon versement des loyers du locataire pour lui réclamer les arriérés. En tant que caution, elle dispose des mêmes obligations de paiement que le locataire. Si elle ne le fait pas, elle s’expose aux mêmes poursuites.
Si vous et votre occupant campez sur vos positions, vous pouvez faire appel à un conciliateur de justice. Ce dernier a pour objectif de renouer le dialogue entre les 2 parties pour parvenir à un accord.
Il organise alors une conciliation dans laquelle les 2 parties sont réunies et peuvent être accompagnées par la personne de leur choix (avocat, membre de la famille, ami…).
La durée maximale d’une conciliation est de 3 mois et peut être renouvelée une fois pour une période similaire à celle initialement convenue. Par exemple, elle peut-être prolongée de 2 mois si sa durée de base était de 2 mois. Le dispositif peut être arrêté à tout moment et sans préavis par le juge, le conciliateur ou l’une des 2 parties.
Si la procédure débouche sur un accord, le conciliateur informe le juge du résultat si ce dernier était à l’origine de la conciliation. Si elle a été engagée à l’initiative de l’une des 2 parties, le conciliateur établit un constat d’accord signé par tous les participants et mentionnant les engagements pris par chacun. Un exemplaire du constat est ensuite remis à chacune des parties et le conciliateur en déposera un auprès du greffe du tribunal d’instance.
Votre tentative de conciliation peut échouer pour plusieurs raisons :
Si votre occupant éprouve des difficultés de paiements, vous pouvez l’inviter à se rapprocher des organismes suivants :
Le gouvernement a mis en place le numéro vert SOS loyers impayés : 0 805 160 075.
L’appel est gratuit depuis un téléphone fixe ou mobile et permet au locataire de bénéficier de conseils ainsi que d’un accompagnement personnalisé en fonction de sa situation.
Informations pratiques : https://lannuaire.service-public.fr/centres-contact/R10876
Le Fonds de Solidarité pour le Logement permet de bénéficier d’un accompagnement financier concret. En effet, le Fonds pourra éventuellement délivrer des aides financières à votre locataire, sous certaines conditions, pour l’aider à sortir de sa mauvaise passe. Il peut aussi aider à la fourniture d’électricité, d’eau ou de téléphone.
Pour pouvoir bénéficier d’un accompagnement du Fonds de Solidarité pour le Logement, votre occupant doit en formuler la demande auprès du conseil général du département de location.
Tout savoir sur le Fonds de Solidarité pour le Logement : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1334
En cas de profond désaccord avec votre locataire, vous devrez opter pour des solutions plus drastiques.
Vous avez la possibilité de rompre la location en respectant certaines modalités. Dans ce cas, 2 options s’offrent à vous :
L’injonction de paiement vous permet d’exiger le paiement du loyer via le remplissage d’un formulaire et l’apport de certaines pièces justificatives. Vous devrez ensuite déposer votre dossier complet auprès du greffe de la juridiction compétente.
Une fois votre demande acceptée, le juge vous délivre une ordonnance d’injonction de paiement que vous notifierez au locataire. Ce dernier dispose d’un mois pour la contester. S’il ne le fait pas, vous pourrez faire appliquer l’ordonnance.
À noter qu’une injonction de paiement ne vous permet pas de résilier le bail
Accéder au formulaire d’injonction de paiement : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R10265
Si votre locataire et sa caution s’obstinent à ne pas payer, un huissier de justice intervient alors pour leur délivrer un commandement de payer.
Dès lors, un nouveau délai de 2 mois est accordé au locataire. Ce temps imparti lui permettra de trouver de nouvelles solutions de remboursement. Il pourra par exemple contacter les différents organismes présentés ci-dessus s’il ne l’a pas déjà fait.
De son côté, le juge met en place une enquête sociale et financière pour tenter de déterminer les causes exactes du non-paiement des mensualités.
Si ces dernières n’ont pas été réglées au bout de ces 2 mois supplémentaires, c’est au juge de trancher. Il peut soit :
Comment mieux se protéger face aux impayés ? Quelle solution choisir pour votre investissement immobilier ? Quelques détails complémentaires sont à prendre en compte.
Il faut tout d’abord savoir que sauf cas exceptionnels, le cumul des deux dispositifs s’avère impossible. Si sa mise en place est très simple, la caution comporte toujours le risque d’insolvabilité ou de mauvaise foi du garant (refusant de payer).
L’assurance loyers impayés, elle, semble garantir une certaine fiabilité. En revanche, la réalisation d’un dossier d’assurance peut être plus longue que la signature d’un acte de caution.
Il n’y a donc pas de réponse tranchée. Tout dépend de votre situation et de vos besoins en tant qu’investisseur. Sachez que cette problématique peut être abordée avec votre conseiller en patrimoine lors de la mise en place de votre investissement Pinel.
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