*Mis à jour le 28 mars 2019

LOI DENORMANDIE 2019 : le Pinel dans l’ancien

La loi Denormandie, (également appelée loi Pinel ancien) est entrée en vigueur le 1er janvier dernier. Elle vient enrichir et compléter le dispositif Pinel. Ce dernier permet de bénéficier de conditions fiscales avantageuses dans des zones éligibles en mal d’habitats et nécessitant la construction de nouveaux logements.

Ces constructions génèrent l’afflux d’investisseurs souhaitant profiter de conditions fiscales avantageuses. Pour y bénéficier, ils se doivent d’acquérir des biens neufs destinés à la location et respectant les plafonds de loyer et de ressources. L’objectif étant de répondre aux besoins de logement des populations locales grâce à la remise en conformité de logements vacants.

C’est dans cette dynamique que Julien Denormandie concentre sa politique sur les logements anciens des centres-villes.

Alors, quelles sont ses caractéristiques ? Comment acquérir un bien éligible au dispositif ? Pour quels bénéfices ? Explications.

Julien DenormandieJulien Denormandie

Quel programme a été mis en place par Julien Denormandie ?

Le plan Denormandie tend à apporter un coup de neuf à nos centres-villes via la rénovation de logements inhabitables. Les édifices, parfois en état de délabrement, subiront des travaux de rénovation afin d’être remis en conformité. Le bénéfice de cette action est double : répondre à une demande de logement toujours plus importante et moderniser les centres-villes français.

Julien Denormandie, le ministre de la cohésion des territoires, détaillait les contours de ce nouveau dispositif le 2 décembre dernier :

Il s’adresse aux investisseurs qui souhaitent acheter un bien existant pour le mettre en location. À condition de réaliser un montant de travaux représentant 25 % du total de l’opération, [dans la limite de 300.000 euros, NDLR], ils pourront déduire de leurs impôts sur le revenu entre 12 et 21 % de leur investissement, selon qu’ils loueront leur bien pendant 6, 9 ou 12 ans.
Ce dispositif fonctionnera dans les territoires où les besoins sont identifiés, notamment les 222 villes qui ont signé des conventions « Coeurs de Ville », mais aussi toutes les communes, quelle que soit leur taille, qui ont mis en place des opérations de revitalisation de leur territoire et que l’Etat souhaite accompagner.
Pour la première fois, on sort des zonages habituels pour que la politique du logement s’adapte aux besoins. Même lorsqu’elles sont situées dans des bassins d’emplois, certaines villes moyennes ou petites ont vu leurs centres désertés, cela ne doit plus durer.

En plus d’être remises à neuf, certaines zones défavorisées bénéficieront du label « cités éducatives » et d’autres actions concrètes de la part du gouvernement.

Quels sont les biens éligibles ?

De plus, la loi vise à dynamiser le marché de l’investissement locatif en offrant la possibilité d’acquérir des logements anciens défiscalisés. L’investisseur devra alors se conformer à certaines règles afin d’y être éligible et ainsi bénéficier des avantages fiscaux qui en découlent:

  • le bien immobilier doit avoir été acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021
  • il devra être destiné à la location
  • il doit se situer dans une ville éligible, à savoir une commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué (plan Action cœur de ville) ou dans une commune ayant signé une convention d’opération de modernisation de territoire (introduite par la Loi Elan).
  • les travaux, à la charge du propriétaire, devront représenter un minimum de 25% du prix total de l’opération (prix d’achat du bien, frais d’acquisition, montant des travaux et frais de notaire inclus) dans une limite de 300.000 euros
  • les travaux devront être réalisés et facturés par une entreprise

Quels sont les travaux éligibles ?

  • Isolation des combles : une toiture mal isolée génère une déperdition d’énergie de 30% du logement
  • Isolation des murs : des murs mal isolés entrainent une perte de 25% de la chaleur du logement
  • Changement de production d’eau chaude : une production d’eau chaude sanitaire déficiente entraine une surconsommation d’électricité
  • Isolation des fenêtres : les fenêtres en métal présentent généralement des déficits de performance
  • Changement de chaudière : une chaudière vétuste affecte les performances énergétiques du logement

Quels justificatifs à fournir ?

Les documents justificatifs devront être transmis en fonction de la situation dans laquelle vous effectuez votre investissement. Il existe 2 cas de figures possibles.

Vous engagez vous-même le processus de rénovation du bien : vous devrez alors présenter les documents suivants auprès de l’administration fiscale :

  • 2 diagnostics de performance énergétique (DPE) effectués par des professionnels. Ils devront démontrer la réduction des consommations d’énergie, être réalisés une première fois avant les travaux et une seconde fois après.
  • des factures attestant des travaux effectués. Elles devront en outre stipuler le lieu de réalisation des travaux, leur nature, leurs caractéristiques ainsi que leurs critères de performance.

Vous effectuez votre achat auprès d’un promoteur immobilier : c’est à ce dernier de vous fournir l’ensemble des documents énoncés ci-dessus.

Quels sont les centres-villes éligibles ?

Au total, on compte près de 222 communes (http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/) éligibles au plan « action cœur de ville », initié par Jacques Mézard, ex-ministre de la Cohésion des territoires, sans compter les agglomérations ayant signé une Opération de Revitalisation de leur Territoire (ORT).

Ce chiffre pourrait d’ailleurs bientôt évoluer. En effet, le ministère a déclaré par la voie de 3 nouveaux décrets publiés le 27 mars 2019, que les villes faisant l’objet d’une politique prioritaire de la ville pourraient prochainement intégrer le dispositif Denormandie.

Pour y accéder, elles devront soit :

  • être reconnues comme ayant un quartier ancien dégradé (PNRQAD)
  • contenir une zone de renouvellement urbain (UPNRU)

C’est ainsi que certaines communes d’Ile-de-France (Bagnolet, Montreuil, Clichy…) et grandes métropoles (Toulouse, Nice, Nantes…) pourraient devenir éligibles.

Un dispositif simplifié

Le dispositif permet de louer la demeure aux ascendants et descendants, ouvrant ainsi la porte aux possibilités de location parents-enfants.

Une extension des zones d’éligibilité. En effet, ces dernières appartiennent à des zones « tendues » définies par loi Pinel (A et B1) mais aussi à des zones « détendues », non éligibles précédemment (B2 et C).

 

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Des avantages fiscaux intéressants

Le marché de l’investissement locatif peut vite s’avérer lucratif grâce à la politique fiscale proposée par la Loi Denormandie :

Ci-dessous les conditions fiscales en fonction de la durée de location :

DuréePourcentage d’abattement fiscal
6 ans12%
9 ans18%

12 ans

(si 9 ans prolongé de 3 ans)

21%

 

Ci-dessous, la carte des villes faisant partie du dispositif « cœur de ville » :


Source : loi-de-normandie.fr

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