Loi Pinel 2022 : changements et prolongation

La France connait une pénurie de logement que l’on ne parvient pas à faire disparaitre. Les différents ministres du logement en charge n’ont pu que constater cette situation. Cette pénurie est un véritable problème pour le secteur de l’ immobilier, et génère une hausse du prix des loyers. Certains investisseurs institutionnels se sont ainsi détournés de l’investissement dans la pierre, du fait des règles imposées d’encadrement des loyers, dans certaines villes notamment. Certaines politiques ont généré des effets d’aubaine, d’autres ont fait fuir les investisseurs, insatisfaits du nombre de contraintes qui s’imposaient à eux. Mais les gouvernement Hérault et Valls, sous la présidence de François Hollande ont mis en place un dispositif efficace et très bien accueilli. Initialement appelé loi Duflot, puis loi Pinel 2022, du noms des deux ministres successives du logement, le dispositif de défiscalisation a connu un grand succès. L’objectif était de favoriser l’investissement des particuliers dans la pierre, pour mettre ces biens immobiliers en location.

Loi Pinel 2022 : quelles sont les évolutions pour la défiscalisation ?

En 2022 et jusqu’en 2024, les montants de la défiscalisation. Globalement ils baissent au fil des années allant de 21% en 2021 et 2022 jusqu’à 14% en 2024 :

Année d'achat 6 ans 9 ans 12 ans
2021 et 2022
12 %
18 %
21 %
2023
10,5 %
15%
17,5 %
2024
9 %
12 %
14 %

L'objectif de la Loi Pinel : rendre le marché de la location plus dynamique

La loi Pinel a créé une niche fiscale dont peuvent bénéficier les propriétaires investisseurs dans le neuf, s’ils acceptent de mettre en location leur bine pour une durée minimale de 6 ans. Le gouvernement avait effectivement observé que les contraintes de la location avait fini par faire fuir les investisseurs : protection du locataire en cas d’impayés ou de squat, impôt foncier, dégradations, normes de plus en plus contraignantes. Avec des rendements moins intéressants ces dernières années, certains avaient quitté ce marché. Chacun connait un ou des propriétaires confrontés à des difficultés d’impayés ou de dégradation de leur logement et qui n’ont aucun moyen juridique d’agir. A la clé, une pénurie de logements qui ne cesse de s’accroitre, et une montée des loyers dans les agglomérations les plus dynamiques. L’industrie du bâtiment en pâtissait aussi, en tournant au ralenti. En mobilisant les particuliers, grâce à une carotte fiscale, c’est un secteur entier qui se redynamise.

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Comment fonctionne la loi Pinel 2022 ?

La loi Pinel 2022 permet à des particuliers d’investir dans un logement neuf qu’ils destineront à la location, temporairement en tous cas, tout en profitant de réductions fiscales significatives. Le dispositif loi Pinel prévoit les zones qui sont éligibles, et ce sont celles qui connaissent une tension particulière dans le logement, le amenant à une situation de pénurie. Ce sont le plus souvent les grandes agglomérations les plus dynamiques en création d’emploi par exemple. Souple et très avantageux, le dispositif Pinel a remplacé la loi Duflot, pour l’investissement locatif, qui visait elle aussi les particuliers.

De la maison à l’appartement familial, jusqu’au studio, tous les types de biens peuvent en bénéficier. L’atout qui est le plus mis en avant est l’avantage fiscal :la réduction d’impôt sur le revenu peut atteindre 21% de la valeur du bien (date limite pour la loi pinel 2021), en économie d’impôt. C’est particulièrement attractif pour les foyers qui atteignent le taux marginal de 30% ou qui vont au delà. Pour en profiter, l’acquéreur du logement neuf s’engage à mettre l’appartement en location, pour une durée minimale de 6 ans avec un palier à 9 ans, avec la possibilité de prolonger cet engagement jusqu’à 12 années. Le taux de défiscalisation évoluera selon la durée de mise en location : Par exemple, on applique 2% de réduction d’impôt sur la valeur du bien, pour les 9 premières années, puis 1% pour les 3 dernières années.

Une incitation fiscale très attirante mais soumise à conditions

Pour les personnes payant des montants significatifs d’impôt sur le revenu (200 € par mois environ), la loi Pinel 2022 apporte une solution intéressante sur deux aspects: d’abord, une solution très efficace pour se constituer un capital, voire pour acheter un logement que l’on utilisera plus tard. Second avantage, le bénéfice d’une défiscalisation très significative de cet investissement grâce à la loi Pinel. Mais il faut savoir qu’il y a des contreparties à cette baisse d’impôt : l’acquéreur doit s’engager à ce que la maison ou l’appartement soit loué pour que la réduction d’impôt s’applique, et ce pendant toute la durée du Pinel. On a vu des exemples dans certaines villes, de propriétaires d’un Duflot, qui avaient du mal à louer leur bien, car la zone n’était pas en tension, et que des Pinel trop nombreux avaient été proposés. Aujourd’hui, avec la loi Pinel 2022, la liste des zones et communes éligibles a été resserrée afin de cibler les seules zones en forte tension, ce qui est rassurant aussi pour l’acquéreur. Enfin, il faut savoir que le loyer du Pinel sera soumis à un barème officiel, et que le propriétaire doit s’y soumettre pour bénéficier des avantages fiscaux.

Loi Pinel 2022 : quel est le bon projet pour en profiter ?

Accéder à un dispositif Pinel est devenu très simple, car il existe maintenant depuis de nombreuses années et les acteurs du secteur le maitrisent parfaitement bien. Les banquiers et assureurs proposent un accompagnement du particulier investisseur dans son achat, en lui proposant généralement un prêt immobilier qui autofinancera le projet, du fait de l’avantage fiscal et des loyers engrangés par le logement. Les français ont déjà largement investi dans la loi Pinel 2022 qui connait un incontestable succès. Il ne nécessite pas un effort d’épargne supplémentaire de la part de l’investisseur, et permet de constituer assez rapidement un capital que l’on pourra exploiter ensuite. Encore faut-il trouver la bonne localisation, celle qui alliera un cout du mètre carré raisonnable, pour des perspectives de location facile et un rendement significatif avec la loi pinel 2022. D’autres facteurs plus personnels peuvent aussi entrer en ligne de compte, notamment si l’on souhaite habiter le bien à terme.