Pinel plus ou SUPER PINEL

Pinel plus, c’est le dispositif Pinel qui évolue. Dès 2023 et en 2024, les taux de réduction d’impôts diminuent avec le dispositif Pinel. Toutefois, il sera possible de bénéficier des mêmes taux pleins que 2022 avec la « Pinel+ », appelée aussi Super Pinel ou encore Pinel plus.
Mais qu’est-ce que ce nouveau dispositif ? Est-ce vraiment un nouveau dispositif ? Quelles sont les conditions d’éligibilité ? Nous allons répondre à toutes vos questions et faire la lumière sur cette fameuse Pinel+.

Contrat Loi Pinel

L’origine : Rappel des enjeux du dispositif Pinel

A l’origine, le dispositif Pinel a été créé pour répondre à trois problématiques liées aux logements. Il a été créé par Sylvia Pinel, alors ministre du logement. Ce dispositif Pinel s’appuie sur la défiscalisation afin de répondre à ces 3 exigences :

  • Aider des familles qui éprouvent des difficultés à se loger via le parc locatif privé, mais qui pour autant non pas accès aux logements dit « sociaux ».
  • Construire des logements dans des zones tendues. En effet, certaines zones, notamment dans les grandes agglomérations ont une demande locative bien plus forte que l’offre. C’est pour répondre à cette demande locative que les différentes zones ont été créées.
  • Développer, encourager et favoriser l’investissement locatif.

Ce dispositif permet donc, via un investissement locatif de payer moins d’impôts sur le revenu. Mais la défiscalisation ne doit pas être l’unique but. Ce type d’investissement permet aussi de se créer un patrimoine immobilier, de préparer l’avenir, d’assurer une meilleure retraite.
Ce sera à la fin de l’année 2024 que ce dispositif Pinel disparaitra définitivement. Comme nous le disions, une baisse des taux rendra ce dispositif fiscal bien moins avantageux dès 2023. Mais l’état souhaite toutefois encourager l’investissement locatif, et pour cela, il a créé le dispositif Pinel+ en mars 2022.

Pinel+ écolo

Le 17 Mars 2022, le décret n°2022-384 annonce la Pinel+. Ce décret stipule pour les logements métropolitains, les exigences à respecter pour bénéficier de cette Pinel+. Cette dernière n’est ni plus, ni moins qu’une Pinel Classique, avec un fonctionnement identique, mais avec des critères d’éligibilité plus élevés. Si les exigences sont respectées, alors pas de baisses des taux de défiscalisation. Mais quelles sont ces critères ?
C’est entre autre pour respecter l’accord de Paris lors de la COP 2021 qu’Emmanuelle Wagon et son ministère de la transition écologique a créé la Pinel+. Les critères (hors zonage) sont issus de la démarche « Habiter la France de demain ». C’est une démarche initiée en 2021. Elle est censée accompagner les projets vertueux, c’est-à-dire, ceux que doit relever l’habitat. Des projets « sobre et humaniste ». De cette démarche citoyenne et participative sont issues les critères de la pinel +.

Un dispositif et de nombreux critères

Les critères de ce dispositif ont été officialisés par le décret du 18 Mars 2022. Ainsi la Pinel+ permet de garder les taux de défiscalisation Pinel actuel si :

  • Les logements sont situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (zonage).
  • Répondent à des critères environnementaux ainsi qu’à des critères de qualité d’usage, fixés donc par la démarche « habiter la France de demain ».

Si pour le zonage, il n’y a guère de changements dans le principe de fonctionnement entre les 2 dispositifs Pinel, c’est sur les 2 autres aspects qu’il faut porter une attention particulière.

Quels sont les critères de qualité d’usage ?

Le confort du locataire est pris en considération. Il faudra donc respecter :

  • Une surface minimale en fonction de la typologie du logement
  • Deux orientation différentes à partir du T3
  • Des espaces extérieurs privatifs avec une surface minimale en fonction de la typologie du logement
T1 T2 T3 T4 T5
Superficie du logement
28m2
45m2
62m2
79m2
96m2
Superficie de l'espace extérieur privatif
3m2
3m2
5m2
7m2
9m2

Quels sont les critères environnementaux

Les critères environnementaux vont être renforcés en 2023 et 2024. En effet, depuis que la France est passée d’une réglementation thermique à une réglementation environnementale, c’est une action continue, mais aussi progressive, qui impose des bâtiments moins énergivores. Ainsi, la RT2012 (réglementation thermique 2012) est remplacée par le RE2020 (Réglementation Environnementale 2020).
Ainsi donc, depuis le 1er Janvier 2022, toutes les nouvelles constructions doivent répondre aux exigences RE2020, exceptées celles dont le permis de construire a été déposé avant cette date.

Première étape en 2023

En 2023, les logements neufs devront obligatoirement atteindre le Jalon 2025 de la RE2020. Ce premier jalon implique la sortie des énergies fossiles. Concrètement, terminées les chaudières ou fioul ou au gaz. Evidemment le charbon est aussi proscrit.

Seconde étape en 2024

Les logements neufs acquis en 2024 devront atteindre la classe A du DPE (diagnostic de Performance Energétique)

Cas du permis de construire déposé avant le 1 Janvier 2022

Les critères sont basés sur la label E+C et un niveau A du DPE doit être atteint.

Cas du dispositif Pinel ancien

Pour les biens anciens acquis en 2023 et 2024, un niveau B du DPE sera obligatoire.

Critères de zones pinel+

Pour l’heure, les zones compatibles avec la Pinel+ devront être situées en A, Abis et B1. Pour rappel, ces zones concernent les quartiers prioritaires de la politique des villes.

Conclusion

Le gouvernement français a annoncé son intention d’introduire un nouveau dispositif de logement, appelé Pinel Plus. Ce dispositif est destiné à remplacer le dispositif Pinel existant, qui perdra progressivement ses avantages fiscaux au cours des deux prochaines années. Le nouveau dispositif a pour objectif de rendre la construction de logements plus vertueuse et de permettre de répondre à la demande locative. Le dispositif Pinel Plus coexistera avec le dispositif Pinel au cours des années 2023 et 2024. Nous vous invitons à consulter ce guide Pinel plus.

Le dispositif Pinel plus reprend ainsi les avantages et la réduction d’impôt permise jusqu’en 2022 par la loi Pinel. Celle-ci diminuera en 2023 puis à nouveau en 2024. Le dispositif Pinel + vous permet d’avoir accès à la même réduction d’impôt en contrepartie de nouvelles normes écologiques et de confort. La réglementation thermique sera renforcée, l’étiquette énergétique du logement doit être amélioré. Un diagnostic thermique du logement doit être réalisé, un certificat d’isolation doit être fourni, un niveau d’équipement minimum est exigé.

Toutes ces conditions permettent d’obtenir une réduction d’impôt de 21% sur 12 ans avec la possibilité de bénéficier d’un droit de préemption en cas de vente. Sachez qu’il est possible d’investir dans plusieurs logements mais aussi de cumuler ce dispositif avec d’autres comme le Scellier ou le Duflot.