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Vous souhaitez acheter une propriété à travers la loi Pinel zone A bis dans le département du 92: c’est le moment de se lancer. La Loi Sylvia Pinel est un dispositif qui favorise l’investissement dans l’immobilier locatif en réduisant l’impôt. Le département du 92 fait partie de la zone A bis de la loi Pinel: un dispositif qui bénéficie autant aux investisseurs propriétaires qu’aux locataires.
La loi Pinel a été créé en 2014 et bénéficie à tout individu fiscalement domicilié en France qui décide d’acquérir son bien immobilier entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. C’est une mesure de défiscalisation immobilière dans le cadre du plan de relance du logement. L’objectif est d’encourager la construction immobilière à vocation locative, à travers ces avantages fiscaux. La loi Pinel découpe la France en zones géographiques au sein desquelles les communes sont éligibles : zones A, A bis, B1 et B2, C. Les trois premières zones sont éligibles à la loi Pinel. Ce sont, en effet, les zones tendues sur le plan immobilier, car la demande locative y est nettement plus importante qu’ailleurs. Les opportunités d’investissement sont plus significatives dans les zones A, A Bis et B, et donnent du sens à la mise en place de ce mécanisme. L’abattement fiscal peut atteindre 21% du prix du bien immobilier sur une période de 12 ans de location, 18% sur neuf ans et 15% sur six ans. Sur la durée maximale de 12 ans d’engagement de location, la réduction des impôts peut atteindre 63 000 euros.
Dans la carte du zonage Pinel, A Bis correspond à la ville de Paris et sa banlieue qui regroupe 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise. A Bis est une zone tendue en matière d’offres et de demandes locatives : c’est d’ailleurs la zone la plus fortement touchée par les problèmes de logement en France. Les loyers y sont plus élevés que dans toute autre zone Pinel, ainsi que dans le reste du territoire. Dans le cadre de ce dispositif légal, le loyer maximum applicable au logement dépend de deux points : la zone Pinel concernée, en l’occurrence A bis, et la surface utile de la maison. Selon le code français de la construction et de l’habitation, la surface utile ou encore la surface pondérée équivaut à l’espace habitable à l’intérieur de la maison ainsi que les 50% de l’ensemble des annexes, dans un maximum de 8 m². Ces annexes correspondent à des espaces comme les terrasses, les sous-sols ou caves, les balcons ou vérandas, les remises ainsi que les dépendances. En tenant compte de ces conditions, la loi Pinel zone A bis fixe le loyer au mètre carré à 17,43 euros. Ce sont les loyers Pinel appliqués dans les villes et communes du département du 92 comme Paris, Vincennes, Clichy, Issy-les-Moulineaux et bien d’autres. Du côté des locataires, les familles à revenus faibles ou moyens peuvent accéder à un logement de qualité, dans le cadre de la loi Pinel zone A bis. Les loyers de la sont proportionnels aux ressources des ménages: une variation qui dépend de la zone géographique
Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, les contribuables devront acquérir un bien dans une zone éligible Pinel :
Zone A Bis | Zone A | Zone B
1° moteur d’éligibilité Pinel par zones
Afin de respecter une équité dans l’accès aux logements, le règlement pose un plafond des revenus pour les locataires. Dans la zone A Bis, les ressources annuelles autorisées du locataire vont de 38 465 euros pour une personne seule à 57 489 euros pour un couple. Pour les parents avec enfants, le plafond oscille entre 75 361 euros et 120 463 euros annuels en fonction de la taille de la famille. On considère aussi une ressource additionnelle de 13 421 euros maximum si le locataire a une charge supplémentaire. Ces ressources du locataire sont évaluées au moment de la signature du bail. Si elles augmentent en cours de route, il n’y a pas vraiment de conséquences sur les termes du contrat de location ni sur le loyer. Cependant, pour profiter des avantages de la loi Pinel en zone A bis, le locataire doit occuper le logement comme sa résidence principale. Par ailleurs, il est aussi possible de choisir comme locataire un membre de la famille à condition que celui-ci ne soit pas un enfant mineur ou un jeune adulte de moins de 25 ans dont le foyer fiscal est rattaché à celui des parents.
Dans la carte Pinel, des communes comme Marnes-la-Coquette, Châtillon, Courbevoie, Levallois-Perret, Suresnes etc. font partie de la zone A bis. Situées aux portes de Paris, ces communes proposent une qualité de vie appréciable pour les locataires, grâce à la multiplication des logements Pinel zone A Bis. En choisissant sa résidence principale parmi les logements sous Pinel dans les communes du département du 92, un futur locataire peut se projeter sur un lieu de vie dans un quartier prometteur et attractif. En effet, l’existence de logements accessibles grâce à ce dispositif légal booste le dynamisme des villes : projets urbains, facilité d’accès et transports publics, jardins paysagers, lieux culturels et récréatifs, écoles, centres de formations, centres hospitaliers, dispositifs de sécurité etc. Le potentiel économique généré par l’émergence de logements accessibles via la zone A bis est donc bien conséquent, et avantageux pour un investissement à vocation locative.
La Loi Pinel exige aussi une certaine performance énergétique du bâtiment concerné, suivant le label Bâtiment Basse Consommation (BBC) et la réglementation thermique (RT) 2012. Cette contrainte est en fait un avantage autant pour les propriétaires que pour les locataires, car ce type d’habitation consomme nettement moins d’énergie. L’objectif de réduction de la consommation énergétique dans les bâtiments français est de 38%, les logements encadrés par la loi Pinel zone A bis offrent pour les familles une véritable économie sur la facture. C’est donc l’assurance de miser sur un logement qui répond aux normes de confort et de respect de l’environnement, avec une consommation optimale et réaliste de l’énergie au quotidien: tout ce qu’on demande à un logement moderne.
Cette zone A bis propose de beaux programmes immobiliers pour les investisseurs potentiels: bâtiments neufs, à construire ou en cours d’achèvement, réhabilités ou en cours de rénovation. Dans le cas d’une rénovation, le coût des travaux doit être au moins égal au quart du montant de l’investissement pour que le bâtiment soit éligible. Dans le cas d’une propriété en cours de construction, la loi pose un délai légal d’achèvement de trente mois. Ce délai peut être prorogé de quelques mois en cas de force majeure. C’est à cette condition que le propriétaire va profiter d’une réduction d’impôt. Le profil des communes des Hauts-de-Seine est idéal pour miser sur un bien immobilier sur le moyen ou le long terme: studio, appartement d’une à cinq pièces et plus, maison, duplex, avec des parties privatives et des délais de livraison raisonnables. En revanche, la loi plafonne l’investissement annuel à une enveloppe de 300 000 euros, sur un maximum de deux logements par année. Par ailleurs, le coût par mètre carré de surface habitable ne doit pas excéder les 5 000 euros. Ce qui signifie par exemple, que si vous achetez une propriété immobilière en zone A bis des Hauts-de-Seine, vous ne pouvez pas inscrire plus de deux logements dans le cadre de la loi Pinel et bénéficier du mécanisme d’abattement fiscal pour les propriétaires immobiliers. En revanche, avec ce maximum de deux logements loués dans le département du 92, il vous est possible d’accroître vos bénéfices fiscaux en fonction de la période de mise en location de votre appartement, de six à douze ans.
Au-delà de la réduction des impôts, il y a d’autres avantages conséquents à mettre son bien immobilier dans le cadre d’une location Pinel. En effet, l’investisseur peut déjà assurer sa retraite à travers les loyers et les bénéfices de la revente ou bien constituer un ensemble de patrimoine immobilier. C’est un projet très intéressant que de mettre à profit la Loi Pinel Zone A bis en raison de la forte attractivité de ce département en métropole parisien : le bien aura une meilleure plus-value avec le temps. Le dynamisme économique et la qualité de vie en général font que le dispositif Pinel assure pour le propriétaire un certain confort en matière d’épargne et de patrimoine. Autant d’arguments pour se lancer dans l’aventure immobilière parmi les belles communes de la zone À bis du département du 92.
