Zone a bis - Département du 93

Vous avez pour projet d’investir en loi pinel zone a bis via le dispositif Pinel ? Vous aimeriez être informé sur les caractéristiques de la zone a bis ? Le calcul du plafond de loyer ? Des ressources de vos futurs locataires ?
Vous n’êtes probablement pas sans savoir que la Zone A bis représente la zone géographique où le marché immobilier est le plus tendu, et donc où la demande en logements neufs est la plus forte. Choisir d’investir en zone a bis peut représenter un investissement financier intéressant, étant donné que les plafonds de loyer et de ressources sont plus élevés.

Pour tout savoir sur l’investissement loi pinel zone a bis, en particulier dans le département du 93, c’est par ici :

La Loi Pinel en quelques mots

La Loi Pinel est un dispositif qui repose sur une défiscalisation immobilière. Elle permet aux contribuables qui le souhaitent de réaliser un investissement locatif, en devenant propriétaires d’un logement nerf et en le proposant à la location. La défiscalisation peut aller jusqu’à 21 % de la valeur totale du bien.

Pour tirer des bénéfices du dispositif Pinel, les acquéreurs devront louer leur logement au moins 6 ans. Ils verront alors leurs impôts être réduits de 12 %. Au bout de 9 ans de location, ils bénéficient de 18 % de réduction d’impôts. C’est au terme de 12 ans de mise en location de leur bien qu’une réduction d’impôts de 21 % leur est accordée.

En France, plusieurs dizaines de milliers de contribuables ont été séduits par le dispositif, depuis sa mise en place en 2014.

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Les caractéristiques de la zone a bis

En Loi Pinel, la zone a bis correspond à l’un des zonages créés pour classifier les zones immobilières par niveau de tension du marché immobilier.

La zone a bis correspond à un espace géographique où le besoin en logements neufs est très important. Investir en loi pinel zone a bis est donc une stratégie intéressante, si vous souhaitez bénéficier d’un abaissement fiscal. La zone a bis comprend la ville de Paris ainsi que 76 communes limitrophes.

Les conditions liées au zonage Pinel 2020

Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux de la Loi Pinel en 2020, les contribuables devront acquérir un bien dans une zone éligible Pinel :

Zone A Bis | Zone A | Zone B

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Les villes de la zone a bis éligibles à la Loi Pinel

La zone a bis couvre toute l’Ile-de-France, mais ne comprend pas l’ensemble de son territoire. Elle concerne Paris ainsi que 76 autres communes dans lesquelles la tension immobilière est considérée comme forte. La zone bis comprend alors :

  • Paris
  • Dans les Yvelines (78) : Chatou, Croissy-sur-Seine, Le Chesnay, Le Pecq, Le Vésinet, Maisons-Laffitte, Marly-le-Roi, Rocquencourt, Saint-Germain-en-Laye, Vélizy-Villacoublay, Versailles, Viroflay.
  • Dans les Hauts-de-Seine (92) : Antony, Asnières-sur-Seine, Bagneux, Bois-Colombes, Boulogne-Billancourt, Bourg-la-Reine, Châtenay-Malabry, Châtillon, Chaville, Clamart, Clichy, Colombes, Courbevoie, Fontenay-aux-Roses, Garches, Issy-les-Moulineaux, La Garenne-Colombes, Le Plessis-Robinson, Levallois-Perret, Malakoff, Marnes-la-Coquette, Meudon, Montrouge, Nanterre, Neuilly-sur-Seine, Puteaux, Rueil-Malmaison, Saint-Cloud, Sceaux,Sèvres, Suresnes, Vanves, Vaucresson, Ville-d’Avray.
  • En Seine-Saint-Denis(93) : Aubervilliers, Bagnolet, Le Pré-Saint-Gervais, Le Raincy, Les Lilas, Montreuil, Neuilly-Plaisance, Pantin, Saint-Denis, Saint-Ouen, Villemomble.
  • Dans le Val-de-Marne (94): Arcueil, Bry-sur-Marne, Cachan, Charenton-le-Pont, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Le Perreux-sur-Marne, L’Haÿ-les-Roses, Maisons-Alfort, Nogent-sur-Marne, Saint-Mandé, Saint-Maur-des-Fossés, Saint-Maurice, Villejuif, Vincennes.
  • Dans le Val-d’Oise : Enghien-les-Bains.

Le dispositif loi pinel zone a bis concerne donc toutes ses communes, dans lesquelles vous devrez donc prendre en compte les caractéristiques propres à cette zone, notamment pour le calcul des plafonds de loyer et de ressources de vos futurs locataires. Quels sont les critères ? Comment les anticiper au mieux ?

Louer en loi pinel zone a bis : les critères à prendre en compte

Le dispositif pinel comprend aujourd’hui 3 zonages contre 5 à son lancement. Les zones A bis, A et B1 correspondent donc à trois niveaux de tension du marché locatif, ayant lui-même des répercussions directes sur le prix d’achat d’un bien neuf, mais aussi sur le plafond du prix au m2 pour la location. La zone A bis est donc la zone pinel la plus tendue, celle où les plafonds de loyers peuvent être les plus élevés. Investir en zone a bis pour réduire sa charge fiscale s’avère donc plus risqué, mais également plus rentable.

Le zonage dans lequel se trouve un bien immobilier a une incidence directe sur le coefficient multiplicateur de zone, et donc sur le plafond de loyer loi pinel zone a bis. Il est essentiel de calculer ce plafond avant de proposer votre bien à la location. Vous ne pourrez pas bénéficier du dispositif si vous ne fixez pas un loyer inférieur au plafond défini par la règlementation pinel. De même, les revenus de vos futurs locataires ne devront dépasser un certain niveau. En zone a bis, ce plafond de ressources est évidemment plus important qu’en zone a par exemple, le prix au m2 étant plus élevé, aussi bien à l’achat qu’à la location.

Comment calculer le plafond du loyer Pinel en zone a bis ?

Le dispositif Pinel a pour principale caractéristique l’encadrement des loyers, afin de réguler la tension d’un marché immobilier. Il permet alors à des locataires aux faibles ressources d’accéder à un logement neuf. Le plafond du loyer d’un logement en Pinel dépend de la zone dans laquelle il se situe. Il est également revalorisé chaque année, pour prendre en compte l’évolution du contexte immobilier.

Pour calculer le montant du plafond de votre futur loyer en Pinel, vous devrez prendre en compte 3 éléments :

  • le plafond de loyer de la zone où se situe le logement (pour la zone a bis, il est de 17,43 € du m2 en 2020);
  • la surface habitable du loyer à mettre en location ;
  • ainsi que le coefficient multiplicateur de zone, qui se calcule de la manière suivante : 0,7 + (19/surface habitable)
  • Sur Internet, des outils gratuits sont à votre disposition pour vous aider à calculer le loyer maximal à fixer pour la location de votre bien Pinel. Respecter ce plafond est obligatoire pour prétendre au dispositif et donc à une réduction d’impôt sur le revenu.

Les plafonds de ressources des locataires en loi pinel zone a bis

Tout comme les plafonds de loyer, les plafonds de ressources Pinel sont révisés tous les ans afin d’être au plus proche de la réalité du marché. Les plafonds de ressource Pinel sont directement liés à la composition du foyer prétendant à la location. De ce fait, le dispositif Pinel favorise en priorité les familles avec enfants.

les plafonds de ressources des locataires en Loi Pinel correspondent aux revenus maximaux auxquels une personne seule, un couple ou une famille peuvent prétendre pour bénéficier d’une location Pinel.

Si les revenus de vos locataires augmentent pendant la période de location et dépassent ces plafonds, ils restent tout de même bénéficiaires du dispositif. Ce sont les revenus déclarés au moment de la signature du bail qui entrent en compte.

Voici les plafonds de ressources des locataires en Pinel :

  • Pour une personne seule : 38 465 €
  • Pour un couple : 57 489 €
  • Pour un foyer avec une personne à charge : 75 361 €
  • Pour un foyer avec 2 personnes à charge : 89 976 €
  • Pour un foyer avec 3 personnes à charge : 107 053 €
  • Pour un foyer avec 4 personnes à charge : 120 463 €
  • Montant de la majoration pour toute personne à charge supplémentaire, au-delà de 4 : 13 421 €

Investir en loi pinel zone a bis dans le département du 93

Globalement, l’Ile-de-France est une région très dense en population active. Ses 76 communes classées en zone a bis sont sujettes à une tension immobilière d’autant plus importante. La demande surpasse largement l’offre, et les prix sont parmi les plus élevés en France.

Le département de Seine-saint-Denis, limitrophe de Paris, qui connaît aujourd’hui une saturation immobilière, représente un terrain d’opportunités intéressantes, notamment via le dispositif Pinel. Tout a été pensé pour attirer de nouveaux acquéreurs dans les communes limitrophes de Paris et ainsi désengorger la demande dans la capitale. Le 93 pourrait profiter dans les prochaines années d’une belle mise en lumière grâce au projet du Grand Paris. C’est un département dynamique qui compte une progression de 15 % en termes d’emploi.

Le 93 comprend 11 communes situées en zone a bis, parmi lesquelles la ville de Saint-Denis, dont l’expansion ne cesse de se prouver. Pour 2023, Saint-Denis devrait accueillir le projet Pleyel, l’une des plus grandes gares du futur Grand Paris Express. Véritable lieu de rencontre sociale, il devrait compter 2700 logements neufs ainsi que 1700 logements étudiants. De quoi attirer les investisseurs, mais aussi une population jeune et active, grâce à la construction de nombreux hôtels, bureaux et commerces.

Vous l’aurez compris : investir en zone a bis via le dispositif Pinel peut représenter un investissement intéressant. Si les plafonds de la zone a bis sont les plus élevés, ils permettent également d’ouvrir l’accès à un logement neuf à des foyers aux revenus moyens voire modestes, permettant de réduire la tension locative dans les zones concernées.
Dans le département du 93, 11 communes font partie de la zone a bis et des projets de construction d’immobilier neuf prometteurs voient le jour. Pour acquérir un bien neuf et bénéficier de la loi pinel zone a bis, il ne vous reste donc plus qu’à vous lancer !