Zone a bis - Département du 94

La loi Pinel du nom du ministre du Logement sous Manuel Valls est un dispositif de défiscalisation immobilière venu rafraîchir et remplacer la loi Duflot. Et si vous n’en avez encore jamais entendu parler, sachez que le dispositif Pinel se classe depuis plus de 5 ans parmi les principales alternatives d’investissement pour les contribuables qui souhaitent défiscaliser. Cela s’explique par des profits avantageux et des critères relativement souples qu’il affiche.

En gros, il est possible de bénéficier d’abattements sur l’imposition allant de 12 à 21 % de la somme investit dans l’acquisition d’un bien immobilier. A condition toutefois de mettre ce dernier en location pour une durée comprise entre 6 et 12 ans. Et pour plus de repartie, la loi prévoit un plafond des ressources des locataires pouvant louer un logement faisant partie du dispositif. Il en est de même pour les propriétaires qui sont tenus de respecter un seuil défini pour les loyers. Quoi qu’il en soit, ces restrictions s’appliquent suivant un zonage par régions (loi Pinel zone A bis, A et B1) qui est établi selon la démographie et le revenu moyen. À travers ce guide, nous vous proposons de découvrir les spécificités du dispositif Pinel dans la zone A bis et plus précisément dans le Val-de-Marne.

Que faut-il savoir sur le dispositif Pinel dans la zone A bis ?

La zone dite A bis fait référence à Paris et aux différentes communes de sa banlieue. Ce qui représente en tout 76 communes de la Seine (75), des Hauts-de-Seine (92), de Seine-Saint-Denis (93), des Yvelines (78), du Val-de-Marne (94) et du Val-d’Oise (95). La loi Pinel zone A bis correspond à la partie la plus tendue du territoire. En d’autres termes, celle où l’offre de logement est largement inférieure à la demande. De ce fait, pour investir sur le marché immobilier dans cette zone, il est primordial de prévoir un capital conséquent.

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Liste des villes de la zone A bis éligibles au dispositif Pinel dans le Val-de-Marne

Dans le 94, les villes sont partagées entre deux principales zones : la zone A et A bis. Pour ce qui est de la zone A bis en pinel, elle comprend les communes suivantes :

  • Arcueil (94110)
  • Bry-sur-Marne (94360)
  • Cachan (94230)
  • Charenton-le-Pont (94220)
  • Fontenay-sous-Bois (94120)
  • Gentilly (94250)
  • L’Haÿ-les-Roses (94240)
  • Ivry-sur-Seine (94200)
  • Joinville-le-Pont (94340)
  • Le Kremlin-Bicêtre (94270)
  • Maisons-Alfort (94700)
  • Nogent-sur-Marne (94130)
  • Le Perreux-sur-Marne (94170)
  • Saint-Mandé (94160)
  • Saint-Maur-des-Fossés (94100)
  • Saint-Maurice (94410)
  • Villejuif (94800)
  • Vincennes (94300)

Classement par département des autres villes prises en compte par le zonage A bis

La Seine (75)

 

  • Paris (75000)

Les Hauts-de-Seine (92)

 

  • Antony (92160)
  • Asnières-sur-Seine (92600)
  • Bagneux (92220)
  • Bois-Colombes (92270)
  • Boulogne-Billancourt (92100)
  • Bourg-la-Reine (92222)
  • Châtenay-Malabry (92290)
  • Châtillon (92320)
  • Chaville (92370)
  • Clamart (92140)
  • Clichy (92110)
  • Colombes (92700)
  • Courbevoie (92400)
  • Fontenay-aux-Roses (92260)
  • Garches (92380)
  • Issy-les-Moulineaux (92130)
  • La Garenne-Colombes (92250)
  • Le Plessis-Robinson (92350)
  • Levallois-Perret (92300)
  • Malakoff (92240)
  • Marne-la-Coquette (92430)
  • Meudon (92190)
  • Montrouge (92120)
  • Nanterre (92014)
  • Neuilly-sur-Seine (92200)
  • Puteaux (92800)
  • Rueil-Malmaison (92500)
  • Saint-Cloud (92210)
  • Sceaux (92330)
  • Sèvres (92310)
  • Suresnes (92150)
  • Vanves (92170)
  • Vaucresson (92420)
  • Ville-d’Avray (92420)

Seine-Saint-Denis (93)

 

  • Aubervilliers (93300)
  • Bagnolet (93170)
  • Le Pré-Saint-Gervais (93310)
  • Le Raincy (93340)
  • Les Lilas (93260)
  • Montreuil (93100)
  • Neuilly-Plaisance (93360)
  • Pantin (93500)
  • Saint-Denis (93200)
  • Saint-Ouen (93400)
  • Villemomble (93250)

Les Yvelines (78)

 

  • Chatou (78400)
  • Croissy-sur-Seine (78290)
  • Le Chesnay (78150)
  • Le Pecq (78230)
  • Le Vésinet (78110)
  • Maisons-Laffitte (78600)
  • Marly-le-Roi (78160)
  • Rocquencourt (78150)
  • Saint-Germain-en-Laye (78100)
  • Vélizy-Villacoublay (78140)
  • Versailles (78000)
  • Viroflay (78220)

Le Val-d’Oise (95)

 

  • Enghien-les-Bains (95210)

Qu’en est-il des différents plafonds fixés par le dispositif Pinel en zone A bis ?

Afin de mettre en place une certaine parité et éviter que l’une des parties ne soit privilégiée vis-à-vis de l’autre, la loi Pinel prévoit en premier un plafonnement des loyers adressé aux propriétaires de logements. Dans le même registre, un plafond des ressources est également établi cette fois-ci à l’endroit des personnes souhaitant louer sous le dispositif Pinel. Quoi qu’il soit, ses limites sont fixées selon la zone d’implantation du logement ainsi qu’en prenant en compte la composition des foyers.

Qu’en est-il des différents plafonds fixés par le dispositif Pinel en zone A bis ?

Afin de mettre en place une certaine parité et éviter que l’une des parties ne soit privilégiée vis-à-vis de l’autre, la loi Pinel prévoit en premier un plafonnement des loyers adressé aux propriétaires de logements. Dans le même registre, un plafond des ressources est également établi cette fois-ci à l’endroit des personnes souhaitant louer sous le dispositif Pinel. Quoi qu’il soit, ses limites sont fixées selon la zone d’implantation du logement ainsi qu’en prenant en compte la composition des foyers.

Les plafonds de loyer Pinel en zone A bis

En 2020, la loi Pinel zone A bis plafonne les loyers à 17,43 € par mètre carré. Bien qu’il s’agisse d’une zone tendue, la limite fixée permet dans un premier temps de mettre en adéquation le type de logement et le loyer proposé. Elle permet également d’éviter un trop grand fossé avec les prix affichés sur le marché. En faisant le rapprochement, on remarque de toute évidence (puisqu’il s’agit de la région parisienne) que ce seuil est le plus élevé. Dans la zone A, le prix maximum au m² est de 12,95 € contre 10,44 en zone B1.

 

Et en tant qu’investisseur, vous pourrez en amont déterminer le montant du loyer que vous êtes autorisé à exiger auprès de vos futurs locataires en loi Pinel zone A bis. Pour y arriver, vous serez appelé à réaliser quelques calculs. Vous devrez en premier appliquer un coefficient multiplicateur Pinel plafonné à 1,2 qui est de 0,7 + (19/surface utile). Ensuite, on prendra en compte comme derniers indicateurs le plafond de loyer établi selon la zone où se situe le logement et la surface utile.

 

On obtient ensuite la formule finale du calcul du loyer loi Pinel zone A bis tel qu’il suit : plafond de loyer x coefficients multiplicateurs x surface utile.

Les plafonds de ressources pour les locataires Pinel en zone A bis

Les plafonds définis pour les locataires sont des limites de revenus dans lesquels leurs ressources doivent être comprises afin de prétendre pouvoir louer un logement Pinel. Cela peut paraître discriminatoire, mais l’objectif du dispositif en lui-même est de favoriser l’accès au logement principalement aux ménages avec des revenus modestes.

 

Ces plafonds sont actualisés chaque année en fonction des zones et ne s’appliquent au locataire qu’à partir du moment où il prend possession du logement. Par ailleurs, si éventuellement après la signature du bail, le revenu du locataire venait à augmenter jusqu’à excéder le plafond en vigueur, les termes du contrat resteront tout de même intacts et il peut continuer à y loger.

 

Voici dans la zone A bis les montants maximums à ne pas excéder selon la composition du ménage :

Constitution du ménage Plafond de ressources
UNE PERSONNE VIVANT SEULE
38 236€
POUR UN COUPLE
57 146 €
POUR UNE PERSONNE SEULE OU UN COUPLE AVEC 1 PERSONNE A CHARGE
75 361 €
POUR UNE PERSONNE SEULE OU UN COUPLE AVEC 2 PERSONNES A CHARGE
89 976 €
POUR UNE PERSONNE SEULE OU UN COUPLE AVEC 3 PERSONNES A CHARGE
107 053 €
POUR UNE PERSONNE SEULE OU UN COUPLE AVEC 4 PERSONNES A CHARGE
120 463 €
AU-DELA DE 4 PERSONNES A CHARGE (MAJORATION PAR PERSONNE)
+ 13 421 €

De façon pratique, comment investir en loi Pinel zone A bis ?

En dehors du zonage, il est impératif que vous vous informiez sur les autres critères inhérents aux placements en loi Pinel zone A bis. Tout d’abord, il est important que vous soyez domicilié(e) fiscalement dans l’hexagone. Vous pourrez ensuite réaliser votre placement seul, en Société Civile de Placement (SCI) ou en indivision (marié ou en tant que membre d’une même fratrie). Cependant, voici les grandes phases auxquels vous devrez porter un grand intérêt si vous souhaitez investir en loi Pinel zone A bis :

Évaluer la rentabilité

La meilleure manière de prendre le bon bout serait d’évaluer la rentabilité du projet en ayant recours à un simulateur en ligne. De cette façon, vous pourrez plus facilement calculer vos intérêts et déterminer la commune de la zone A bis qui pourrait vous convenir le mieux. En parallèle, il vous est possible durant toute la période de votre projet de vous faire aider par un conseiller en gestion de patrimoine.

Faites le choix du bien immobilier

Célèbres grâce aux prix du marché immobilier, Paris et sa banlieue se situent dans une zone où la vigilance est de mise. Mettez-vous à la place d’un futur locataire et posez-vous des questions qu’il se poserait à la vue du bien immobilier que vous êtes sur le point d’acquérir. Se situe-t-il en plein centre-ville ? Il y a-t-il des commerces, des écoles ou des crèches à proximité ? Est-il convenablement desservi par les transports ? La région est-elle dynamique ? Autant d’interrogations auxquelles des réponses favorables vous permettrait de déterminer si oui ou non vous faites le bon choix.

Déterminer le mode de financement

Après avoir fait un choix définitif, il convient de déterminer si vous êtes en mesure de financer cette acquisition de vos propres moyens ou en négociant un crédit. Pour ce qui est d’un placement en loi Pinel zone A bis, nous vous recommandons de solliciter un crédit. Vous pourrez ensuite rembourser votre emprunt grâce aux mensualités que vous recevrez. En somme, cela vous permettra de réaliser une bonne affaire sans toutefois mettre à mal vos finances.

Signer le contrat de vente et faire appel à une agence de gestion spécialisée

Une fois les termes ficelés, il faudra passer devant un notaire afin de signer l’acte de vente. Vous pourrez ensuite entrer en possession de votre logement puis confier sa gestion à une entreprise spécialisée. Cette dernière se chargera de promouvoir votre bien sur le marché et de gérer les locataires le moment venu. Vous pourrez ainsi souffler et profiter de votre investissement loi Pinel zone A bis.