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Financer un bien immobilier est un poste de dépense important, mais aussi un investissement qui peut être rentabilisé. Les pouvoirs publics ont par le biais de la loi Pinel, mis à la disposition des contribuables un moyen pratique de se constituer un patrimoine. La loi Pinel permet de poser les bases d’un investissement locatif sûr et durable. Mais comme tout dispositif de défiscalisation, elle est assujettie à une réglementation stricte. L’éligibilité est déterminée par la situation géographique et par un zonage précis. La loi Pinel s’applique différemment en fonction de la zone concernée.
Défiscaliser en Pinel consiste à acquérir un bien immobilier dans l’intention de le louer sur 6, 9 ou 12 ans. La mise en location donne droit à une réduction d’impôt fixée en fonction de la durée locative :
L’avantage fiscal accordé par ce dispositif vise un objectif précis : insuffler une nouvelle dynamique au secteur de l’immobilier français et apporter une solution durable au manque de logements.
Comme on le sait, le marché de l’immobilier est fortement influencé par la loi de l’offre et de la demande. Faire correspondre l’offre à la demande est un enjeu majeur auquel les pouvoirs publics tentent d’apporter une réponse adaptée. C’est dans cette perspective qu’a été établi un découpage du territoire français en différentes zones dites zones Pinel. On en compte en tout 5 :
Les deux dernières zones, la C et la B2 sont dites « détendues » parce qu’elles font référence à des régions où l’offre de logement est suffisamment pourvue. En revanche les zones B1, A et A bis sont « tendues », ce qui implique un fort déséquilibre entre les logements disponibles et la demande.
Pour de potentiels investisseurs, la classification des zones Pinel est un précieux indicateur pour faire des choix stratégiques et maximiser la contrepartie financière de leur projet. Ce découpage permet de mieux orienter la politique immobilière de façon à stimuler l’investissement immobilier. C’est donc en toute logique que les « zones détendues » C et B2 ont été retranchées du zonage Pinel. Cette restructuration est intervenue depuis 2018 dans l’optique d’asseoir une stratégie immobilière plus agressive centrée sur les zones où la demande est la plus forte. On se retrouve par conséquent avec 3 zones Pinel désormais : A bis, A et B1. En termes de tension locative, la zone A bis est celle où il y a plus de mal à satisfaire la demande de logements en raison d’une offre faible.
Au regard du marché immobilier disproportionnel de la A bis, c’est une zone qui attire naturellement les investisseurs, un attrait voulu et stimulé par les pouvoirs publics. Mais à quelles communes ou villes cette fameuse zone se réfère-t-elle réellement ? En somme la zone A bis englobe la ville de Paris ainsi que les communes périphériques regroupées dans les départements des Yvelines (78), des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93), du Val-de-Marne (94) et du Val d’Oise (95). Outre Paris, il y a 76 communes couvertes par la zone A bis. Découvrez ci-dessous la liste exhaustive des villes concernées par départements :
Afin de réussir à mobiliser les contribuables autour de la question de l’investissement locatif dans la zone A bis, il a fallu assouplir quelque peu les conditions d’éligibilité à la loi Pinel zone A bis. Les loyers sont soumis à un plafond de 17, 43 € par m2 pour que l’offre locative demeure à la portée des ménages les plus modestes. Les propriétaires sont bien entendu tenus au respect du plafond des loyers s’ils souhaitent tirer profit de l’avantage fiscal que procure la loi Pinel zone A bis.
Cette mesure est d’autant plus logique quand on sait que dans certaines communes, une partie des logements peine à trouver preneurs à cause de loyers au montant rébarbatif. Outre les loyers, un plafonnement est aussi appliqué aux ressources des locataires.
Ainsi, si vous vivez seul et souhaitez louer un logement situé dans la zone concernée par la loi Pinel zone A bis, vos revenus annuels ne doivent pas excéder 38 465 €. Le plafond augmente en fonction du nombre de personnes à charge. Pour un couple, le plafond est fixé à 57 489 € ; 75 361 € si vous avez une personne à charge ; 89 976 € pour 2 personnes à charge ; 107 053 € pour 3 personnes et 120 463 € pour 4 personnes à charge.
Si vous êtes responsable de plus de 4 personnes, le plafond des ressources instauré par le loi Pinel zone A bis est majoré à hauteur de 13 421 € par personne à charge supplémentaire. Ces chiffres sont ceux qui ont cours, ils peuvent donc être modifiés en cas de revalorisation du plafond des ressources ou des loyers. Il est important de préciser qu’une éventuelle hausse de revenus des locataires après qu’ils ont pris possession du logement n’affecte en rien les termes du contrat ou la limite de ressources à respecter. Le plafonnement de la loi Pinel zone A bis est justifié dans le sens où il permet aux foyers avec des revenus faibles ou modestes d’accéder à l’offre immobilière sans se ruiner. La loi Pinel a par ailleurs été prorogée jusqu’en décembre 2021 pour qu’un maximum de personnes puisse profiter du dispositif.
Pour avoir l’assurance de bénéficier des réductions d’impôts accordées par la loi Pinel, il est un exercice auquel les propriétaires doivent se plier : le calcul du loyer. Cette tâche est essentielle pour fixer un montant qui ne dépasse pas les plafonds annoncés. Comment procéder en zone Pinel A bis ?
Tout d’abord, il faut rappeler que le calcul se fait suivant une formule qui intègre des éléments comme la surface utile, le plafond de loyer en vigueur dans la zone et un coefficient multiplicateur. Le loyer à appliquer s’obtient par l’opération suivante :
Surface utile x plafond de loyer x coefficient multiplicateur.
Pour connaître la surface utile d’un logement, il faut additionner la surface habitable exprimée en m2 à la surface des parties privatives pondérée de 50 %. En guise d’exemple, pour un logement de 70 m2 avec une terrasse de 6 m2, la surface utile sera calculée comme telle :
70 m2 + (6 x 0,5) = 73 m2
Quant au coefficient multiplicateur il est déterminé suivant cette formule :
0,7 + (19/surface utile).
Ici, cela donne 0,7 + (19/73) = 0,960
Tous les éléments sont donc réunis pour calculer le loyer : le plafond de la zone A bis (17, 43), la surface utile (73 m2) et le coefficient multiplicateur (0,960). Voici la formule finale :
17, 43 x (O,7 + 19/73) x 73 = 1221,8 €
Avec les données de cet exemple, 1221, 8 € est le loyer maximal pouvant être proposé par le propriétaire pour que son éligibilité à la défiscalisation Pinel soit effective. Ce modèle a été établi en suivant les caractéristiques de la zone Pinel A bis. Même à surfaces égales, le plafond de loyer ne serait pas le même dans les zones A et B1, étant donné que le coefficient multiplicateur et le plafond de loyer qui s’appliquent sont différents.
Pour acheter un bien immobilier dans le cadre de la loi Pinel dans le département du Val d’Oise, vous avez le choix entre plusieurs communes. Cependant si vous souhaitez disposer d’un appartement ou d’une maison dans la zone A bis, votre choix se portera naturellement sur Enghien-les-Bains. Cette ville, on la connaît pour son lac et son casino, mais ce ne sont pas uniquement ces sites qui la définissent. Dans le Val d’Oise, Enghien-les-Bains offre les conditions idoines pour une vie de famille ou de couple. Même ceux qui y viennent en solitaire font l’éloge d’une ville agréable et facile à vivre.
Pour les investisseurs qui désirent y faire l’acquisition de biens immobiliers, ces avis sont autant de signaux favorables qu’il serait dommage de négliger. Investir en Pinel à Enghien-les-Bains, c’est par conséquent faire un pari judicieux sur l’avenir. En effet, la tension locative élevée augure d’une forte demande, ce qui accroît considérablement les chances de trouver des locataires.
Pour prétendre aux avantages de la loi Pinel zone A bis à Enghien-les-Bains, il faut impérativement faire l’acquisition d’un bien immobilier neuf, ancien ou mis en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Conformément aux dispositions de la loi Pinel, le bien acquis sera mis en location pour une durée minimale de 6 ans et maximale de 12 ans. En ce qui concerne le plafonnement des loyers et des ressources, il est fidèle à celui pratiqué dans les autres communes de la zone A bis.
Parmi les villes regroupant les meilleures conditions de vie pour les parents dans le Val d’Oise, Enghien-les-Bains est créditée du score le plus flatteur. Elle arrive en tête du classement devant des villes comme Pontoise, Cergy et Ermont. La qualité de vie est renforcée par un sentiment de sécurité décuplé par la présence bienveillante de la police de proximité. En outre, l’accès aux loisirs est aisé aussi bien pour les petits que les grands. En plus de l’offre culturelle omniprésente, la qualité de la formation dispensée par les établissements scolaires est à louer.
Enghien-les-Bains est aussi appréciée pour sa proximité avec la capitale française, ce qui réduit le temps de trajet à une trentaine de minutes en voiture en empruntant la A1. En somme, au regard de son secteur immobilier dynamique et de sa qualité de vie, Enghien-les-Bains réunit toutes les cartes pour servir de cadre à un investissement locatif rentable.
